何解買新樓

自從九七金融風暴，發展商銷售一手樓宇方法，出現了結構性變化。變化不單是外表及實用方面，其實樓房縮水，最少有三幾十年歷史，實用率方面大概從七八十年代的90%，到九十年代的80%，到近幾年的70+%，好多時業主都手中有數，樓宇價格亦從中反映。

我指的變化主要是從價格考慮，九十年代發展商首輪普遍以低價速銷，然後分批加價，買家要同時要考慮三四張價單。如果樓盤受歡迎的話，首尾價單呎價可以有10% - 20%差異，買家可以在半天的銷售時間，喜見單位的「名義」價格獲此升幅。其時銷售主要較廣告推動，無需地產經紀參與，半天賣出過千單位，情況非常普遍。

但自從SARS以後，發展商就非常依賴地產經紀，每有大型樓盤展銷，都見經紀血肉長城，將附近擠得水泄不通。而發展商定價都先高後低，特別以優質高價單位先行，以高價成交定下較高指標，提供空間下調。過程中全靠地產經紀三寸不爛之舌，游說買家下海。因為會計制度轉變，發展商可藉物業估值獲利，無需單靠售樓受益，急於出貨意欲下降，一手銷情比以前溫和得多。

自己九十年代幾次入市，都因為發展商以低價開售，買入的全是一手新樓。但SARS以下，縱然都有入市，但全為樓齡較新的二手樓，已經沒有涉足一手新盤。不單因為懼怕一手地產經紀的熱情，或因為實用率持續下跌，而這些都是可以克服的。主因是時代轉變，一手價格已不可同日而語。

我從中原地產網頁，翻查近幾年出售的大型新盤，找出過去三個月成功賣樓的一手業主，記錄期間單位的升幅，再比較同期中原地產指數升幅，亦即與大市升幅比較。選擇樓盤分佈港九新界，事前完全未有任何篩選，全部都是大型新盤，因為有足夠成交作為分析。

如圖所示，衣不如新，樓不如舊，實在不用多言。


PS： 查察當中，其實發現有一較新樓盤能打破宿命，圖中未有列出，炒家自知樓歸何處。

強拍博弈

上星期瀏覽中原地產網頁，發現西半山成交中， 47年樓齡的美麗臺成交總數竟然獨佔鰲頭，呎價平均萬六元，比起西半山樓王雍景臺的萬一元還要高很多，細看更發現很多單位差不多同日成交，數字非比尋常。自己孤陋寡聞，對美麗臺沒有認識，初時還以為是中原電腦故障，才出現這些異常數字。數天後才閱報得悉，原來美麗臺有巨大重建潛力，數字乃集體收購所致，有部份未趕及尾班車的小業主，更抱怨政府將強制拍賣成數由九成降至八成，令發展商提早集齊足夠單位，以致終止購買合約，自己錯過了高價收購，最終價值將由強拍決定。

參考同區二十年樓齡樓宇，呎價平均九千元，何解47年的美麗臺，竟然以平均萬六元賣出，原因是重建之時，地積比率可以倍增，發展商亦因此願意以市價的雙倍收購單位。翻查美麗臺幾年來的歷史，可以說是風起雲湧，原來小業主幾年前已自知重建潛力，所以多次向發展商招標，務求以最高價將整幢大廈出售，可惜始終未能「到價」。另一方面，收購公司亦採取逐個擊破的策略，對個別小業主游說，並成功累積收購數目。

以美麗臺平均千呎單位，市值全部千幾萬，小業主自非泛泛之輩，加上經過多年反覆招標，及與收購公司多次角力，大家應該明白強拍的運作，就是越遲出售，叫價就越高，但必須在夠數之前出售，否則就打回原型，遊戲有點像音樂椅一樣，風險越高，回報可以最大，亦可以打回原形。而且政府建議八成強拍已有兩年，小業主及收購商都應有準備，調整適合自己的策略，適當考慮回報風險。如今因為最初叫價過高，而最終未被收購，而落到強拍田地，理應心知肚明，尊重遊戲規則，而非輸打贏要。

很多人以為發展商收購小業主的八成單位，是兩者之間的利益之爭，但我認為最大的競爭，反而是小業主互相競爭，大家都希望自己是最後一群被收購的，以最高價出售。其中的博弈就是「囚徒抉擇」，小業主希望以集體招標，合力製造最高售價，但發展商就故意離間小業主，個別談判以求逐個擊破，小業主因為互相爭逐利益，難免鉤心鬥角，爾虞我詐，甚至製造虛假訊息，以爭取最大利益。

強拍的最大問題，是難以保障餘下小業主的利益，特別是那些為了感情因素，而未有將單位直接出售的一群。我認為要優化制度，地政署要訂立合理的拍賣底價。現時單以附近同類單位市值訂價，未能反應重建價值，如果能同時以過去一兩年的收購價的八折為參考，再與市價相比，以價高者為拍賣底價，對發展商的額外支出十分輕微，但就能對餘下小業主的產權有較合理保障。