地產霸權有幾好

地產商近年銷樓時奇招百出，惹來不少爭議，而『地產霸權』一詞亦應運而生。而自己作為有樓自住及收租一族，不時被社運及文化界人仕，列為『地產霸權』的共犯，一起蠶食無產階級，令聽者啼笑皆非。他們每見到地產商大賣發水樓，就認為地產行業發過豬頭，每見到他們年賺百億，就好似要跟他們共產似的。其實只要稍有常識，就知道地產公司資產數以千億，百億利潤只能算是合理水平。

究竟『地產霸權』真正有幾發，一般人只憑主觀感覺，以發水樓及百億利潤評價，實在只是眼光短淺，眼中只見樹木，未見森林。要了解公司究竟有幾賺錢，當然要分析過去利潤，但近年地產行業因為年年重新估值，令利潤頗為波動，而觀察長期的股價升幅，更為有效估算公司利潤。不竟藍籌公司透明度高，通過千百機構投資者的智慧，長期股價升漲，最能反映公司過去及潛在利潤。

為了避免股價的短期波幅影響，我以公司五十週移動平均線，與公司十年前的五十週移動平均值比較，在加上過去十年派息，得出以下十年來股值增幅：

匯豐銀行： 12%
長江實業： 46%
恒基地產： 60%
恒生指數（大市指標）： 76%
新鴻基地產： 100%
中華電力： 148%
中華煤氣： 171%
中國石油： 557%

以上數字恐怕令到反對『地產霸權』人仕十分失望，原來大家以為年年賺大錢的超人及四叔，竟然落後大市，『地產霸權』的利潤竟然輸給『電力霸權』、『煤氣霸權』及『燃油霸權』。在香港生活可以無需置業，避免『地產霸權』剝削，但就一定要用電及各式燃油，反對這些電霸、氣霸等，似乎比反對『地產霸權』更有意思。

人在面對困難之時，往往有兩種取態：有的會為成功找理由，有的會為失敗找借口。千錯萬錯，不是我錯，『地產霸權』就變成失敗者的最佳借口了。正如我在最低工資（下）一文分析，租金只佔大家樂總支出的12%，反之人工則佔逾30%。因為個別鋪位租金或有偏差，大家樂的過百鋪位，正能反映一般食店支出比重的常模，亦打破租金為食店最大支出的傳統繆誤。在各式訪問中，高昂租金總是失敗食店的最佳理由，而『經營不善』則重來不是檢討之列。

預算案後感 – 積金何用

今年預算案初稿一出，我已即時指出死穴。但未想到特區政府已經歇斯底里，在民情洶湧，茉莉花陰魂影響下，可以如此不顧信譽地即時變面，徹底打倒昨天的我。今次政府的威信盪然無存。往後的施政就更加舉步為艱了。

對於適量注資強積金，我是支持的。但六千大元不分你我，就顯得毫無章法了。加上強積金實行超過十載，因為管理費過高，加上員工又無選擇權，一直為人疚病，注資方案難有支持。我以為強積金原意正確，對自己將來負責，符合港人自食其力的精神。遇有不足之處，就輔以社會保障。反之，政客近年鼓吹的全民退休保障，未知錢從何來的大鑊飯制度，然後再由官僚全權負責資金管理，就令我坐立不安了。

我絕對同意要盡快積金自由行，通過自由選擇增加競爭，令基金公司收費下調，並提供更貼切的服務。但瑕不掩瑜，強積金施行十年，正好機會來過檢討，看看是否如坊間所述一無是處，等同倒錢落海。還是某些人士存有偏見，只見樹木而未見森林。

在長線投資而言，基金收費固然重要，但選擇適合類別，就更加重要了。而檢討選擇是否正確，要不時查察回報狀況，以配合自己年齡及取向。但批評者眾，了解者少，我膽敢估計，多數人都不知現時回報多少，而懂得計算每年回報率的，更恐少之又少了。

以自己在獅子銀行供款為例，一直以亞洲股票及港股七三分配，十年整體回報約為70%，以月供IRR折算，每年回報率剛好10%。以過去十載經歷不少起跌，平均每年通脹不足2%，即每年實質回報超過8%。本地打工仔平均人工一萬，主僕共月供一千，每年維持8%實質回報，三十五年下來，以現值計算，累積金額超過二百萬，作為二十五年退休之用，每月約有七千大元，約為在職時的七折，符合一般退休支出使費，亦打破了積金無用的謬論。

千里之行，始於足下。沒有制度的強迫，又有多少年青人會犧牲錦衣耍樂，為將來籌謀。恐怕到我自己退休之時，不單生果金已經泡湯，反轉過來，可能還要承受政府新加的苛捐雜稅，以應付人口老化的擔子。

預算案的死穴

預算案年年有，幾年下來，鬍鬚曾的招數，本應亦已經見底。只是預算年年有，今年真不同：

過去幾年的預算案，例牌都有退還薪俸稅一項：

2008-2009： 退稅124億，每人平均有： $9k
2009-2010： 退稅41億，每人平均有： $3k
2010-2011： 退稅45億，每人平均有： $3k

但 2011-2012： 無退稅, $0

如果是中產人仕，年年交稅，但只是租住房屋，最高$6,000的差餉減免冇份，剩下只有$1,800的電費津貼，及一兩千元的免稅額，受惠金額低於無需交稅的基層，甚至比綜援家庭的得益還少，中產變成中慘。

特區政府幾時先明白，當港人一旦慣性受惠，就好似吸毒上癮一樣，要戒都要慢慢來。慣性“福利”絕對唔可以突然消失，情況就好似交通津貼一樣，一旦得而復失，必然嘈到拆天。

政府今次將大拿拿$240億一下放入強積金，而未有分幾十億作退稅，實在是腦殘兼失憶的又一經典。今日的電台phone-in，肯定俾中慘call爆。而一向標榜照顧中產的公民黨和自由黨，今次又未如何出招呢？

發水樓 - 朝三暮四

本地樓宇的實用及建築面積向來存有差異，恐怕已有恆三十多年，但發水樓一詞，應該是近年信報社長所創。現今資訊發達，99%的資料都可以在互聯網獲得，只要利用恒生的網上估價服務，就可以查察熱門樓宇的實用率，以落成年代分類，實用率不斷下降，例如：太古城（70年代，90%），黃埔（80年代，87%），海怡（90年代，79%），千禧之後，普遍只有76%。

實用率是買賣樓宇的基本知識，新樓實用率偏低，更是人所共知，加上樓書必定載有實用面積，有能力負擔數百萬的買家，沒可能不知所購單位的實用率〈國內買家除外〉。我以為報章喜將實用不足，改稱發水樓，大概是認為發展商賺得太盡，發水一詞又可以討好未能置業的讀者。物業發水可以說是幾十年來的常態，亦是買賣雙方都清楚了解的資訊，將發水程度規限，除了滿足政府喜歡規範的惡習外，對買賣資訊及樓宇價格根本沒有影響。

首先，樓宇發水方法，根本是發展商共知的技倆。全部在競投買地時，亦必定充份考慮發水效益，以決定自己最高出價。如果政府限制發水程度，例如要減低20%發水率，令發展商收入減少20%，其影響必然令發展商減低出價，最終會完全反映在賣地價格上。收緊發水程度，首先會減少政府賣地收益。

至於減少發水率，會令市民購得更多實用面積，我認為是發夢冇咁早的想法。買賣ABC法則，售價與成本沒有必然關係，以自己小企出售的產品為例，售價從來取決於市場競爭（包括競爭對手及買家能力），毛利率可以由5%至80%不等，成本？只供參考而已。

同樣，發展商賣樓亦以賺盡為目標，樓價只取決於質素、競爭及買家能力，投地時的呎價便宜與否，根本與買家無關。以現時市價$1000萬的1000呎單位為例，只有750呎實用率，但新例的1000呎單位將會有900呎實用率。如果你是發展商，還會以$1000萬出售新單位嗎？如果真以$1000萬出價，輪候買家恐怕會由九龍排到深圳，最終售價必然遵從市價，大概會提升至$1200萬左右。最終價格只會依從市場價格，買方不會因新制而獲利。

實用及建築面積必須清晰在樓書說明，但政府今次要順乎民意，嚴格規範實用率，我以為就沒有必要。在缺乏彈性的條例下，我估計一些環保設施例如露台等，可能從此絕跡。而規範發水程度，根本只是朝三暮四的做法，對發展商固然影響輕微，對買家更是無甚了了，硬要說成甚麼德政，實在是過份吹捧。而硬性規定樓宇呎數以實用面積計算，其困難程度大概等同推行十進制，推行三十年後，街市還是堅持市斤而非千克。