預算案後感 – 積金何用

今年預算案初稿一出，我已即時指出死穴。但未想到特區政府已經歇斯底里，在民情洶湧，茉莉花陰魂影響下，可以如此不顧信譽地即時變面，徹底打倒昨天的我。今次政府的威信盪然無存。往後的施政就更加舉步為艱了。

對於適量注資強積金，我是支持的。但六千大元不分你我，就顯得毫無章法了。加上強積金實行超過十載，因為管理費過高，加上員工又無選擇權，一直為人疚病，注資方案難有支持。我以為強積金原意正確，對自己將來負責，符合港人自食其力的精神。遇有不足之處，就輔以社會保障。反之，政客近年鼓吹的全民退休保障，未知錢從何來的大鑊飯制度，然後再由官僚全權負責資金管理，就令我坐立不安了。

我絕對同意要盡快積金自由行，通過自由選擇增加競爭，令基金公司收費下調，並提供更貼切的服務。但瑕不掩瑜，強積金施行十年，正好機會來過檢討，看看是否如坊間所述一無是處，等同倒錢落海。還是某些人士存有偏見，只見樹木而未見森林。

在長線投資而言，基金收費固然重要，但選擇適合類別，就更加重要了。而檢討選擇是否正確，要不時查察回報狀況，以配合自己年齡及取向。但批評者眾，了解者少，我膽敢估計，多數人都不知現時回報多少，而懂得計算每年回報率的，更恐少之又少了。

以自己在獅子銀行供款為例，一直以亞洲股票及港股七三分配，十年整體回報約為70%，以月供IRR折算，每年回報率剛好10%。以過去十載經歷不少起跌，平均每年通脹不足2%，即每年實質回報超過8%。本地打工仔平均人工一萬，主僕共月供一千，每年維持8%實質回報，三十五年下來，以現值計算，累積金額超過二百萬，作為二十五年退休之用，每月約有七千大元，約為在職時的七折，符合一般退休支出使費，亦打破了積金無用的謬論。

千里之行，始於足下。沒有制度的強迫，又有多少年青人會犧牲錦衣耍樂，為將來籌謀。恐怕到我自己退休之時，不單生果金已經泡湯，反轉過來，可能還要承受政府新加的苛捐雜稅，以應付人口老化的擔子。

預算案的死穴

預算案年年有，幾年下來，鬍鬚曾的招數，本應亦已經見底。只是預算年年有，今年真不同：

過去幾年的預算案，例牌都有退還薪俸稅一項：

2008-2009： 退稅124億，每人平均有： $9k
2009-2010： 退稅41億，每人平均有： $3k
2010-2011： 退稅45億，每人平均有： $3k

但 2011-2012： 無退稅, $0

如果是中產人仕，年年交稅，但只是租住房屋，最高$6,000的差餉減免冇份，剩下只有$1,800的電費津貼，及一兩千元的免稅額，受惠金額低於無需交稅的基層，甚至比綜援家庭的得益還少，中產變成中慘。

特區政府幾時先明白，當港人一旦慣性受惠，就好似吸毒上癮一樣，要戒都要慢慢來。慣性“福利”絕對唔可以突然消失，情況就好似交通津貼一樣，一旦得而復失，必然嘈到拆天。

政府今次將大拿拿$240億一下放入強積金，而未有分幾十億作退稅，實在是腦殘兼失憶的又一經典。今日的電台phone-in，肯定俾中慘call爆。而一向標榜照顧中產的公民黨和自由黨，今次又未如何出招呢？

發水樓 - 朝三暮四

本地樓宇的實用及建築面積向來存有差異，恐怕已有恆三十多年，但發水樓一詞，應該是近年信報社長所創。現今資訊發達，99%的資料都可以在互聯網獲得，只要利用恒生的網上估價服務，就可以查察熱門樓宇的實用率，以落成年代分類，實用率不斷下降，例如：太古城（70年代，90%），黃埔（80年代，87%），海怡（90年代，79%），千禧之後，普遍只有76%。

實用率是買賣樓宇的基本知識，新樓實用率偏低，更是人所共知，加上樓書必定載有實用面積，有能力負擔數百萬的買家，沒可能不知所購單位的實用率〈國內買家除外〉。我以為報章喜將實用不足，改稱發水樓，大概是認為發展商賺得太盡，發水一詞又可以討好未能置業的讀者。物業發水可以說是幾十年來的常態，亦是買賣雙方都清楚了解的資訊，將發水程度規限，除了滿足政府喜歡規範的惡習外，對買賣資訊及樓宇價格根本沒有影響。

首先，樓宇發水方法，根本是發展商共知的技倆。全部在競投買地時，亦必定充份考慮發水效益，以決定自己最高出價。如果政府限制發水程度，例如要減低20%發水率，令發展商收入減少20%，其影響必然令發展商減低出價，最終會完全反映在賣地價格上。收緊發水程度，首先會減少政府賣地收益。

至於減少發水率，會令市民購得更多實用面積，我認為是發夢冇咁早的想法。買賣ABC法則，售價與成本沒有必然關係，以自己小企出售的產品為例，售價從來取決於市場競爭（包括競爭對手及買家能力），毛利率可以由5%至80%不等，成本？只供參考而已。

同樣，發展商賣樓亦以賺盡為目標，樓價只取決於質素、競爭及買家能力，投地時的呎價便宜與否，根本與買家無關。以現時市價$1000萬的1000呎單位為例，只有750呎實用率，但新例的1000呎單位將會有900呎實用率。如果你是發展商，還會以$1000萬出售新單位嗎？如果真以$1000萬出價，輪候買家恐怕會由九龍排到深圳，最終售價必然遵從市價，大概會提升至$1200萬左右。最終價格只會依從市場價格，買方不會因新制而獲利。

實用及建築面積必須清晰在樓書說明，但政府今次要順乎民意，嚴格規範實用率，我以為就沒有必要。在缺乏彈性的條例下，我估計一些環保設施例如露台等，可能從此絕跡。而規範發水程度，根本只是朝三暮四的做法，對發展商固然影響輕微，對買家更是無甚了了，硬要說成甚麼德政，實在是過份吹捧。而硬性規定樓宇呎數以實用面積計算，其困難程度大概等同推行十進制，推行三十年後，街市還是堅持市斤而非千克。

最低工資 (下)

要了解最低工資對飲食業的影響，最切實是參閱年報，分析營運數據。我查看大家樂上月發出的09/10年報，竟然沒有列出人工支出，反之其08/09報告則有人工支出，未知是否有心人明知風頭火勢，即時刪去敏感資料，以免大老闆尴尬。

反正08/09財務報告與09/10的收益接近，其數字亦有相當參考價值。以全年47億的營業額，毛利及純利名為16%及9%，表現相當不俗。各類支出當中，最大三類為材料、人工及租金，分別為總支出的36%、27%及12%。

原來租金只佔總支出的12%，與一般人的看法相去甚遠。大家樂店鋪以租用為主，因為連鎖快餐店能帶動商場人流，大業主普遍願意接受較低租金。如果將此因素考慮進去，小型的快餐店的租金支出亦應該是20%左右，比一般人感覺的租金比重低很多。個別餐廳抱怨租金支出龐大，佔總支出逾半，最大原因可能是經營不善，在營業額不足下，材料及人工自然遞減，而固定支出的租金，就變成最大支出了。如果餐廳覺得鋪租支出過大，首要檢討是否經營不善（相對其他成功對手而言），競爭力不足所致。

大家樂的人工支出佔27%，其中大約三成支出是管理階層，包括寫字樓及店鋪的經理、主管及廚師，不受最低工資影響。以另外七成而言，如果將現時約$24時薪增至$33，即增加38%，全公司人工支出約增加26%，其他因素不變的話，稅後純利約減少58%，面對如此大的利潤跌幅，大家樂老闆要發盈警，亦合情合理。

但作為高薪管理階層，如果就此束手就擒，未有開源節流措施，大老闆就不配每年千萬的報酬了。節約方法包括將利潤較低，甚至由賺變蝕的店鋪關門。另一考慮就是加價，因為其他對手都面對同樣問題，亦一樣有加價壓力。假設客戶數目不變，只要加價5%，就可以抵銷$33的最低工資，若最低工資訂為$30，則只需加價3.5%而已。如此較微加幅，加上其他同業效法，對客量影響輕微，盈警亦變得杞人憂天了。

本地人工月薪中位數一萬，將在職人口濃縮為一百人，即全體收入$100萬，但下四分的25人只能賺取$10萬，而上四分的25人則可得約$40萬，中間的50人則大約平分另外$50萬。

最低工資會減低就業流動性，令整體收入降低，$100萬的總收入可能減到$98萬。下四分的25人，因有部份工種流失，大概2人要接受失業，而另外23人則會加薪，收入由$10萬增加至$12萬，而失業的2人則要領取$1萬的社會保障。來來回回，社會整體收入減少$2萬，而又有$3萬轉到低下階層，上四分人士最愛影響，收入將由$40萬減至$35萬，平均減少13%，最終會通過稅款及消費增加支付。