綠洲

都市中的一點綠洲，穿過了竟是全城最喧鬧的地方。

晨早的清新空氣，為每天工作注入動力。

政改計算

追求普及而公平的民主選舉是一個目標，而過程中有不同手段，流血政變是一種，談判協商又是另一種，而投票議席亦是談判中的最大籌碼，而設法增加立法會的民主派議席，就是最有效及王道的方法。

現有政改方案，立法會選舉增加了五票直選，另外五票的區議員，基本上是三百萬市民選出，明顯較現時功能組別更具民意基礎，閣下固然可以不滿進步程度，又或指方向不明，但若硬把方案說成民主倒退，就變成顛倒黑白了。

波蘿游以為在極力爭取之下，如果只有通過及反對現有方案兩個選擇，我還是贊成先行通過，藉新的選舉制度增加民主議員比率，以加強五年後再討論政改時的影響力。以現有民主派只有四成議席，再參考以往直選時民主派及建制派的六四比率，民主派明顯可以在新制上更有收獲。

至於區議會議員方面，現時建制派擁有七成議席佔優，如果是區議員互選五票立法議員，民主派恐怕只能得到一至兩票，遠低於民主派渴望的六成選票。所有選舉策略，最終都是以可得選票計算，而民主派反對政府的區議會方案，選票得失絕對是最大考慮。而以此區議員比率計算，公民黨及社民連更會一無所有，他們
極力反對，理由明顯不過。我認為如果市民知道在新制之下，區議員可以升呢為立法會議員，他們在選取區議員時，肯定會有更多考量，其意志亦會在選舉結果中反映。

我十分欣賞普選聯的談判策略，一方面努力鑽營，以改良方案尋求突破，另一面又以民主黨的晒泠聲明，否則會捆縛反對政府方案，最終除了令政府及中央冇面，亦會令本港更多爭鬥，助長激進的社民連增大，都不是政府及中央所願見。而特首在俞曾辯中的慘敗，令反對政改的聲音增加，都是令中央作最後讓步的因素。

以區議會改良方案計算，如果再將五票分成五區，以單議席單票制選舉，民主派絕對可以全取五票。當然，中央及建制派相信可以識破其中，不會分區投票，而要求以全港選民投票。若以全港選民投票，相信會以六四黃金分割，民主派可以得到其中三票，加上直選的額外三票，議會中的民主成份有所增加，更舉實力去推動下一屆的政改方案，以達致終極普選。

區議會改良方案，對於高知名度的區議員最為有利，社民連的姑爺、亞牛及有機成為區議員的馬草泥都會非常受惠。如果今次反對改良方案去得太盡，豈非等同自絕2012以此進入立法會的機會，以社民連一向精於計算，相信好快就會見好即收。

居屋知多D (二)

政府一直通過稅收及各類福利，更平均分配社會資源，其中醫療及教育福利雖然龐大，但因為沒有為貧富設限，未有重新分配資源的功能。但房屋資助就以家庭收入設限，其中包括公屋、居屋及貸款等，對象都是中下階層，是重新分配資源的最大力量。


資助金額
要了解各類房屋資助，先要換算為現金價值。以市區500餘呎公屋為例，月租約為二千，同區呎數及質素接近的私樓月租約為六千，即政府一年資助四萬八，作為「終生」福利，若以五十年計算，資助總值現價為$240萬。

市區相若居屋市值約為$200萬，以七成折讓購入，可以看成向政府免息借入$60萬，如果以每年租金4%回報計算，再假設一手業主平均二十五年（冇乜根據的假設）才會補地價換樓，政府資助現值等同$60萬。

因此，每個公屋的資助原來是居屋的幾倍，有人主張增加公屋而減少（或停建）居屋時，相信未有考慮兩者在金額上的分別。



居屋重建
過去三十年中，有超過三十萬個居屋單位建成，不僅為中層人仕提供居所選擇，亦為部份家庭提供台階，升級為私樓業主，進一步改善生活。根據以往經驗，居屋對私樓價格影響輕微，但就為中層家庭提供上流的台階，最終亦無帶動私樓價格。加上近年土地供應短缺，令樓價急步上升，而發展商又以興建高利潤的大單位為主，小型上車盤變得十分缺市，令二手居屋價錢拾級而上，甚至有超越同區私樓的情況。因此，我認為適量復建居屋，有助調節市場供應失衡。但選址應避免豪宅及海景地區，讓土地以更高價售予發展商，為社會賺取最大利益。

但是，居屋作為房屋資助的方法之一，亦有其局限性。首先，必須要成為業主才能受惠，就對租樓中產不公。因為受惠名額有限，以致經常超額認購，最終要靠抽籤，以運氣決定受惠者的不公現象。而且，居屋的入息限制是一刀切的決定，舉例月入二萬六的就有機受惠，而月入二萬七以上的就一無所有，對邊緣家庭不利。除了出售居屋以外，我還建議其他資助中產住屋的方法。




出租居屋
除了出售居屋，田北辰提議的流轉公屋本質是一個不錯的構思，只是自由黨反對居屋在前，而其議亦稍為複雜及太多條件，對於只懂簡單化地贊成或反對復建居屋的港人，根本聽不進耳。

我建議較為簡單的做法，是政府出租部份新建居屋單位，但只收取公屋租金，以五至十年為限，入息較低家庭可獲較長優惠，期滿可以搬出或改付市值租金。優惠對象為月入二萬至四萬家庭，令部份不符資格購買居屋的家庭受惠，改善一刀切的缺點。估計每個家庭的總資助額由$30至$60萬，為中上層家庭提供更多選擇。租樓資助理論上亦可用租金券代行，但就很容易引致濫用及欺詐行為，還是以政府慣用的做法可靠及減少爭議。

對於興建出租居屋的額外支出，政府或房委會又能否應付呢？現時房委會有二十五萬個已售居屋單位未補地價，以平均百五萬元及四成計算，金額約為千五億元，是一個非常巨大的內涵價值。以過去兩年為例，房委會每年都有十多億元的補地價收入，隨著樓價上升及更多居屋可以轉售，這項收入將繼續上升，相信可以補貼出租居屋的額外支出。


置業貸款
供樓有若股票炒Margin，任何銀行以外的貸款，都是糖衣毒藥，情況等於借錢去炒Margin，盲人騎瞎馬，政府請別為之。


長遠房屋政策
政客及評論員經常要求政府提出長遠房屋政策，但對於任何計劃數字（如八萬五等）又嗤之以鼻。要提交一個沒有數字的長遠策略，難矣。

居屋知多D (一)

對於居屋的社會功能及影響，社會上存在著不少爭議。波蘿游曾在二手市場購入居屋給家人居住，對於居屋話題，亦有一些觀點。

投資價值
一般人都認為居屋的投資價值不及私樓，事實是否如此呢？投資價值自然是以私樓作參考，比較兩者同期的升幅，還要考慮流通量，以方便出入貨。以自己07及08年購入的兩個市區二手居屋單位為例，價格分別上升了50%及20%（對於自住而言只是紙上富貴），與同期大市相約，甚至比附近的大型私樓稍佳。我亦有研究其他居屋屋苑的二手造價，期間都有不錯的升幅，絕對不差於同區私樓。

我認為原因是政府停建居屋多時，而發展商過去十年又以出售高價大單位為主，僅以三四千元的二手居屋呎價，要在市區購買三十年樓齡以下的私樓，選擇十分有限。加上居屋主要由大型公司管理，質素及保養自然比一兩棟的同價私樓為佳。

流通量
居屋的交易比率比大型私樓為低，有其獨特原因。居屋一手買家都以中等入息已婚家庭為主，估計已經年約三十，夫婦合計約月入兩萬，並非最高學識及技術的一群，而通常三十歲後，人工亦再難高速增長，就算因本身樓價上漲可以支付換樓首期，但人工增長就未能配合供樓負擔。而且，換樓一般都希望增加呎數，同區私樓呎價本以高於二手居屋，再加上呎數增加，換樓門檻幾近倍升，最終只能長期持有自住，整體成交比率自然偏低。

但這並非代表二手居屋流通量低，情況好似不少股票，都由大股東大比率持有歸邊，只餘下一部份供市場交易，但投機者一樣可以炒過不亦樂乎，價格亦容易上升。就以不少樓齡接近三十年的居屋為例，因為不少原有單位都已可以自由轉讓，整體成交比率並不遜色於同區私樓。因此，如果是二手市場購入居屋自用或投資，加上有不少同屋苑成交的價格指標，根本不用擔心日後出貨困難。

所以，如果未能負擔同區私樓，二手居屋絕對是不錯選擇。大型地產經紀因為居屋買賣繁複而利潤較低，對於該類交易都不太熱衷，而自己的兩個居屋單位起由同區的小型經紀，擊敗大型經紀而撮合交易。加上居屋沒有一手生意，而二手成交比率又低，兩大地產經紀甚少分析居屋買賣，亦自然反對重建居屋，以免減少生意機會。



活化居屋
對於政府濫用活化一詞，實在有點反感，正確來講，應該是促進買賣及租務。首先，除非證明有大量居屋空置，否則就無需促進買賣及租務。鑑於一手業主僅為中等收入人士，再能擁有另一單位的單位的難度極高，除非有真憑實據，我很難相信他們會願意空置單位，放棄每月數千元的機會成本。

政府的活化措施，是容許分期補地價，以方便原有業主賣樓。但市場已有財務公司提供短期臨時貸款，利用買方最終付款償還，程序肯定比政府的活化手續簡便。而且，除非原有業主已經人工大漲，否則就算賣了居屋，亦供不起換入的私樓，活化措施最終能否普及，就可想而知了。


重建居屋
此為深層次問題，待續。