發水樓 - 朝三暮四

本地樓宇的實用及建築面積向來存有差異，恐怕已有恆三十多年，但發水樓一詞，應該是近年信報社長所創。現今資訊發達，99%的資料都可以在互聯網獲得，只要利用恒生的網上估價服務，就可以查察熱門樓宇的實用率，以落成年代分類，實用率不斷下降，例如：太古城（70年代，90%），黃埔（80年代，87%），海怡（90年代，79%），千禧之後，普遍只有76%。

實用率是買賣樓宇的基本知識，新樓實用率偏低，更是人所共知，加上樓書必定載有實用面積，有能力負擔數百萬的買家，沒可能不知所購單位的實用率〈國內買家除外〉。我以為報章喜將實用不足，改稱發水樓，大概是認為發展商賺得太盡，發水一詞又可以討好未能置業的讀者。物業發水可以說是幾十年來的常態，亦是買賣雙方都清楚了解的資訊，將發水程度規限，除了滿足政府喜歡規範的惡習外，對買賣資訊及樓宇價格根本沒有影響。

首先，樓宇發水方法，根本是發展商共知的技倆。全部在競投買地時，亦必定充份考慮發水效益，以決定自己最高出價。如果政府限制發水程度，例如要減低20%發水率，令發展商收入減少20%，其影響必然令發展商減低出價，最終會完全反映在賣地價格上。收緊發水程度，首先會減少政府賣地收益。

至於減少發水率，會令市民購得更多實用面積，我認為是發夢冇咁早的想法。買賣ABC法則，售價與成本沒有必然關係，以自己小企出售的產品為例，售價從來取決於市場競爭（包括競爭對手及買家能力），毛利率可以由5%至80%不等，成本？只供參考而已。

同樣，發展商賣樓亦以賺盡為目標，樓價只取決於質素、競爭及買家能力，投地時的呎價便宜與否，根本與買家無關。以現時市價$1000萬的1000呎單位為例，只有750呎實用率，但新例的1000呎單位將會有900呎實用率。如果你是發展商，還會以$1000萬出售新單位嗎？如果真以$1000萬出價，輪候買家恐怕會由九龍排到深圳，最終售價必然遵從市價，大概會提升至$1200萬左右。最終價格只會依從市場價格，買方不會因新制而獲利。

實用及建築面積必須清晰在樓書說明，但政府今次要順乎民意，嚴格規範實用率，我以為就沒有必要。在缺乏彈性的條例下，我估計一些環保設施例如露台等，可能從此絕跡。而規範發水程度，根本只是朝三暮四的做法，對發展商固然影響輕微，對買家更是無甚了了，硬要說成甚麼德政，實在是過份吹捧。而硬性規定樓宇呎數以實用面積計算，其困難程度大概等同推行十進制，推行三十年後，街市還是堅持市斤而非千克。

最低工資 (下)

要了解最低工資對飲食業的影響，最切實是參閱年報，分析營運數據。我查看大家樂上月發出的09/10年報，竟然沒有列出人工支出，反之其08/09報告則有人工支出，未知是否有心人明知風頭火勢，即時刪去敏感資料，以免大老闆尴尬。

反正08/09財務報告與09/10的收益接近，其數字亦有相當參考價值。以全年47億的營業額，毛利及純利名為16%及9%，表現相當不俗。各類支出當中，最大三類為材料、人工及租金，分別為總支出的36%、27%及12%。

原來租金只佔總支出的12%，與一般人的看法相去甚遠。大家樂店鋪以租用為主，因為連鎖快餐店能帶動商場人流，大業主普遍願意接受較低租金。如果將此因素考慮進去，小型的快餐店的租金支出亦應該是20%左右，比一般人感覺的租金比重低很多。個別餐廳抱怨租金支出龐大，佔總支出逾半，最大原因可能是經營不善，在營業額不足下，材料及人工自然遞減，而固定支出的租金，就變成最大支出了。如果餐廳覺得鋪租支出過大，首要檢討是否經營不善（相對其他成功對手而言），競爭力不足所致。

大家樂的人工支出佔27%，其中大約三成支出是管理階層，包括寫字樓及店鋪的經理、主管及廚師，不受最低工資影響。以另外七成而言，如果將現時約$24時薪增至$33，即增加38%，全公司人工支出約增加26%，其他因素不變的話，稅後純利約減少58%，面對如此大的利潤跌幅，大家樂老闆要發盈警，亦合情合理。

但作為高薪管理階層，如果就此束手就擒，未有開源節流措施，大老闆就不配每年千萬的報酬了。節約方法包括將利潤較低，甚至由賺變蝕的店鋪關門。另一考慮就是加價，因為其他對手都面對同樣問題，亦一樣有加價壓力。假設客戶數目不變，只要加價5%，就可以抵銷$33的最低工資，若最低工資訂為$30，則只需加價3.5%而已。如此較微加幅，加上其他同業效法，對客量影響輕微，盈警亦變得杞人憂天了。

本地人工月薪中位數一萬，將在職人口濃縮為一百人，即全體收入$100萬，但下四分的25人只能賺取$10萬，而上四分的25人則可得約$40萬，中間的50人則大約平分另外$50萬。

最低工資會減低就業流動性，令整體收入降低，$100萬的總收入可能減到$98萬。下四分的25人，因有部份工種流失，大概2人要接受失業，而另外23人則會加薪，收入由$10萬增加至$12萬，而失業的2人則要領取$1萬的社會保障。來來回回，社會整體收入減少$2萬，而又有$3萬轉到低下階層，上四分人士最愛影響，收入將由$40萬減至$35萬，平均減少13%，最終會通過稅款及消費增加支付。

最低工資 (上)

政改爭議之後，最低工資將是下一個爭議戰場。自己一向對最低工資都有保留，覺得是社會主義產物，只有部份低薪市民受惠，但卻阻礙自由經濟發展，令整體競爭力減低，最終會是全民受害。

社會經濟增長，雖然整體財富上升，但人民收入會變得兩極化，令高低差異更大。對於先進城市而言，引入最低工資，變相增加高收入人仕負擔，從而資助低收入人仕，其實可以看成一種間接稅種，改善貧富懸殊。如果對整體經濟沒有影響，則可以看作財富共享，本來無可厚非，但最終若削弱社會競爭力，則要另作別論。

相對於其他先進城市，香港的勞工市場尤為特別。本港過去十多年的入境政策，令每年有兩三萬的內地婦女移居香港，對於這些低技術的年青一群，不少因為家庭狀況，都要投身本地勞動市場。有人認為她們對三百萬的勞動市場影響有限，但考慮到她們只能擔當低薪職位，對此階層提供大量人力供應，亦直接令她們的收入每況愈下。就以有二十多萬僱員的飲食業為例，人力供應增加十萬八萬，足以令業界薪金長期受壓。

大陸及世界各地人口，如果從鄉村搬到城市工作而未能適應的話，大可回流鄉村。人民可以按照自己的能力，選擇適合自己工作的地方，人才亦得以自由流動。但對於移居香港的婦女，普遍已經取消內地戶籍，就算在港前路崎嶇，但因為後無退路，最終只有負隅頑抗。再加上本地民綷主義高漲，民選議員亦努力鑽營，基層社會怨氣隨之而增，最終窒礙社會發展。

自己在快餐店或酒樓用餐，對服務員亦不時感概，自問何德何能，收入可以十倍於她們。儘管自己的智商可能較高，但那只是運氣使然，就算自己亦曾努力讀書及工作，但相比她們的超長工時，付出實在多不了許多。無論左算右算，除了運氣及社會制度外，其他的解釋都顯得牽強。而各項社會制度，都是由所謂智者設計出來，自然會對自己更為公平。

以本港情況而言，實施最低工資，亦變得有理有據。但不少商家及快餐業老闆都高聲抱怨，措施最終會令公司收入大減，輕則會發出盈利警告，重則難以維持，最終將引致失業問題。我同意最低工資雖然可以幫助部份低下階層，但亦會增加失業率，令政府福利支出上升，但程度若干現時就難以估計。而對於快餐業的影響，反而可以從最新營運數字估算，以解老闆們的憂慮。

綠洲

都市中的一點綠洲，穿過了竟是全城最喧鬧的地方。

晨早的清新空氣，為每天工作注入動力。