地產霸權有幾好

地產商近年銷樓時奇招百出，惹來不少爭議，而『地產霸權』一詞亦應運而生。而自己作為有樓自住及收租一族，不時被社運及文化界人仕，列為『地產霸權』的共犯，一起蠶食無產階級，令聽者啼笑皆非。他們每見到地產商大賣發水樓，就認為地產行業發過豬頭，每見到他們年賺百億，就好似要跟他們共產似的。其實只要稍有常識，就知道地產公司資產數以千億，百億利潤只能算是合理水平。

究竟『地產霸權』真正有幾發，一般人只憑主觀感覺，以發水樓及百億利潤評價，實在只是眼光短淺，眼中只見樹木，未見森林。要了解公司究竟有幾賺錢，當然要分析過去利潤，但近年地產行業因為年年重新估值，令利潤頗為波動，而觀察長期的股價升幅，更為有效估算公司利潤。不竟藍籌公司透明度高，通過千百機構投資者的智慧，長期股價升漲，最能反映公司過去及潛在利潤。

為了避免股價的短期波幅影響，我以公司五十週移動平均線，與公司十年前的五十週移動平均值比較，在加上過去十年派息，得出以下十年來股值增幅：

匯豐銀行： 12%
長江實業： 46%
恒基地產： 60%
恒生指數（大市指標）： 76%
新鴻基地產： 100%
中華電力： 148%
中華煤氣： 171%
中國石油： 557%

以上數字恐怕令到反對『地產霸權』人仕十分失望，原來大家以為年年賺大錢的超人及四叔，竟然落後大市，『地產霸權』的利潤竟然輸給『電力霸權』、『煤氣霸權』及『燃油霸權』。在香港生活可以無需置業，避免『地產霸權』剝削，但就一定要用電及各式燃油，反對這些電霸、氣霸等，似乎比反對『地產霸權』更有意思。

人在面對困難之時，往往有兩種取態：有的會為成功找理由，有的會為失敗找借口。千錯萬錯，不是我錯，『地產霸權』就變成失敗者的最佳借口了。正如我在最低工資（下）一文分析，租金只佔大家樂總支出的12%，反之人工則佔逾30%。因為個別鋪位租金或有偏差，大家樂的過百鋪位，正能反映一般食店支出比重的常模，亦打破租金為食店最大支出的傳統繆誤。在各式訪問中，高昂租金總是失敗食店的最佳理由，而『經營不善』則重來不是檢討之列。

預算案後感 – 積金何用

今年預算案初稿一出，我已即時指出死穴。但未想到特區政府已經歇斯底里，在民情洶湧，茉莉花陰魂影響下，可以如此不顧信譽地即時變面，徹底打倒昨天的我。今次政府的威信盪然無存。往後的施政就更加舉步為艱了。

對於適量注資強積金，我是支持的。但六千大元不分你我，就顯得毫無章法了。加上強積金實行超過十載，因為管理費過高，加上員工又無選擇權，一直為人疚病，注資方案難有支持。我以為強積金原意正確，對自己將來負責，符合港人自食其力的精神。遇有不足之處，就輔以社會保障。反之，政客近年鼓吹的全民退休保障，未知錢從何來的大鑊飯制度，然後再由官僚全權負責資金管理，就令我坐立不安了。

我絕對同意要盡快積金自由行，通過自由選擇增加競爭，令基金公司收費下調，並提供更貼切的服務。但瑕不掩瑜，強積金施行十年，正好機會來過檢討，看看是否如坊間所述一無是處，等同倒錢落海。還是某些人士存有偏見，只見樹木而未見森林。

在長線投資而言，基金收費固然重要，但選擇適合類別，就更加重要了。而檢討選擇是否正確，要不時查察回報狀況，以配合自己年齡及取向。但批評者眾，了解者少，我膽敢估計，多數人都不知現時回報多少，而懂得計算每年回報率的，更恐少之又少了。

以自己在獅子銀行供款為例，一直以亞洲股票及港股七三分配，十年整體回報約為70%，以月供IRR折算，每年回報率剛好10%。以過去十載經歷不少起跌，平均每年通脹不足2%，即每年實質回報超過8%。本地打工仔平均人工一萬，主僕共月供一千，每年維持8%實質回報，三十五年下來，以現值計算，累積金額超過二百萬，作為二十五年退休之用，每月約有七千大元，約為在職時的七折，符合一般退休支出使費，亦打破了積金無用的謬論。

千里之行，始於足下。沒有制度的強迫，又有多少年青人會犧牲錦衣耍樂，為將來籌謀。恐怕到我自己退休之時，不單生果金已經泡湯，反轉過來，可能還要承受政府新加的苛捐雜稅，以應付人口老化的擔子。

預算案的死穴

預算案年年有，幾年下來，鬍鬚曾的招數，本應亦已經見底。只是預算年年有，今年真不同：

過去幾年的預算案，例牌都有退還薪俸稅一項：

2008-2009： 退稅124億，每人平均有： $9k
2009-2010： 退稅41億，每人平均有： $3k
2010-2011： 退稅45億，每人平均有： $3k

但 2011-2012： 無退稅, $0

如果是中產人仕，年年交稅，但只是租住房屋，最高$6,000的差餉減免冇份，剩下只有$1,800的電費津貼，及一兩千元的免稅額，受惠金額低於無需交稅的基層，甚至比綜援家庭的得益還少，中產變成中慘。

特區政府幾時先明白，當港人一旦慣性受惠，就好似吸毒上癮一樣，要戒都要慢慢來。慣性“福利”絕對唔可以突然消失，情況就好似交通津貼一樣，一旦得而復失，必然嘈到拆天。

政府今次將大拿拿$240億一下放入強積金，而未有分幾十億作退稅，實在是腦殘兼失憶的又一經典。今日的電台phone-in，肯定俾中慘call爆。而一向標榜照顧中產的公民黨和自由黨，今次又未如何出招呢？

發水樓 - 朝三暮四

本地樓宇的實用及建築面積向來存有差異，恐怕已有恆三十多年，但發水樓一詞，應該是近年信報社長所創。現今資訊發達，99%的資料都可以在互聯網獲得，只要利用恒生的網上估價服務，就可以查察熱門樓宇的實用率，以落成年代分類，實用率不斷下降，例如：太古城（70年代，90%），黃埔（80年代，87%），海怡（90年代，79%），千禧之後，普遍只有76%。

實用率是買賣樓宇的基本知識，新樓實用率偏低，更是人所共知，加上樓書必定載有實用面積，有能力負擔數百萬的買家，沒可能不知所購單位的實用率〈國內買家除外〉。我以為報章喜將實用不足，改稱發水樓，大概是認為發展商賺得太盡，發水一詞又可以討好未能置業的讀者。物業發水可以說是幾十年來的常態，亦是買賣雙方都清楚了解的資訊，將發水程度規限，除了滿足政府喜歡規範的惡習外，對買賣資訊及樓宇價格根本沒有影響。

首先，樓宇發水方法，根本是發展商共知的技倆。全部在競投買地時，亦必定充份考慮發水效益，以決定自己最高出價。如果政府限制發水程度，例如要減低20%發水率，令發展商收入減少20%，其影響必然令發展商減低出價，最終會完全反映在賣地價格上。收緊發水程度，首先會減少政府賣地收益。

至於減少發水率，會令市民購得更多實用面積，我認為是發夢冇咁早的想法。買賣ABC法則，售價與成本沒有必然關係，以自己小企出售的產品為例，售價從來取決於市場競爭（包括競爭對手及買家能力），毛利率可以由5%至80%不等，成本？只供參考而已。

同樣，發展商賣樓亦以賺盡為目標，樓價只取決於質素、競爭及買家能力，投地時的呎價便宜與否，根本與買家無關。以現時市價$1000萬的1000呎單位為例，只有750呎實用率，但新例的1000呎單位將會有900呎實用率。如果你是發展商，還會以$1000萬出售新單位嗎？如果真以$1000萬出價，輪候買家恐怕會由九龍排到深圳，最終售價必然遵從市價，大概會提升至$1200萬左右。最終價格只會依從市場價格，買方不會因新制而獲利。

實用及建築面積必須清晰在樓書說明，但政府今次要順乎民意，嚴格規範實用率，我以為就沒有必要。在缺乏彈性的條例下，我估計一些環保設施例如露台等，可能從此絕跡。而規範發水程度，根本只是朝三暮四的做法，對發展商固然影響輕微，對買家更是無甚了了，硬要說成甚麼德政，實在是過份吹捧。而硬性規定樓宇呎數以實用面積計算，其困難程度大概等同推行十進制，推行三十年後，街市還是堅持市斤而非千克。

最低工資 (下)

要了解最低工資對飲食業的影響，最切實是參閱年報，分析營運數據。我查看大家樂上月發出的09/10年報，竟然沒有列出人工支出，反之其08/09報告則有人工支出，未知是否有心人明知風頭火勢，即時刪去敏感資料，以免大老闆尴尬。

反正08/09財務報告與09/10的收益接近，其數字亦有相當參考價值。以全年47億的營業額，毛利及純利名為16%及9%，表現相當不俗。各類支出當中，最大三類為材料、人工及租金，分別為總支出的36%、27%及12%。

原來租金只佔總支出的12%，與一般人的看法相去甚遠。大家樂店鋪以租用為主，因為連鎖快餐店能帶動商場人流，大業主普遍願意接受較低租金。如果將此因素考慮進去，小型的快餐店的租金支出亦應該是20%左右，比一般人感覺的租金比重低很多。個別餐廳抱怨租金支出龐大，佔總支出逾半，最大原因可能是經營不善，在營業額不足下，材料及人工自然遞減，而固定支出的租金，就變成最大支出了。如果餐廳覺得鋪租支出過大，首要檢討是否經營不善（相對其他成功對手而言），競爭力不足所致。

大家樂的人工支出佔27%，其中大約三成支出是管理階層，包括寫字樓及店鋪的經理、主管及廚師，不受最低工資影響。以另外七成而言，如果將現時約$24時薪增至$33，即增加38%，全公司人工支出約增加26%，其他因素不變的話，稅後純利約減少58%，面對如此大的利潤跌幅，大家樂老闆要發盈警，亦合情合理。

但作為高薪管理階層，如果就此束手就擒，未有開源節流措施，大老闆就不配每年千萬的報酬了。節約方法包括將利潤較低，甚至由賺變蝕的店鋪關門。另一考慮就是加價，因為其他對手都面對同樣問題，亦一樣有加價壓力。假設客戶數目不變，只要加價5%，就可以抵銷$33的最低工資，若最低工資訂為$30，則只需加價3.5%而已。如此較微加幅，加上其他同業效法，對客量影響輕微，盈警亦變得杞人憂天了。

本地人工月薪中位數一萬，將在職人口濃縮為一百人，即全體收入$100萬，但下四分的25人只能賺取$10萬，而上四分的25人則可得約$40萬，中間的50人則大約平分另外$50萬。

最低工資會減低就業流動性，令整體收入降低，$100萬的總收入可能減到$98萬。下四分的25人，因有部份工種流失，大概2人要接受失業，而另外23人則會加薪，收入由$10萬增加至$12萬，而失業的2人則要領取$1萬的社會保障。來來回回，社會整體收入減少$2萬，而又有$3萬轉到低下階層，上四分人士最愛影響，收入將由$40萬減至$35萬，平均減少13%，最終會通過稅款及消費增加支付。

最低工資 (上)

政改爭議之後，最低工資將是下一個爭議戰場。自己一向對最低工資都有保留，覺得是社會主義產物，只有部份低薪市民受惠，但卻阻礙自由經濟發展，令整體競爭力減低，最終會是全民受害。

社會經濟增長，雖然整體財富上升，但人民收入會變得兩極化，令高低差異更大。對於先進城市而言，引入最低工資，變相增加高收入人仕負擔，從而資助低收入人仕，其實可以看成一種間接稅種，改善貧富懸殊。如果對整體經濟沒有影響，則可以看作財富共享，本來無可厚非，但最終若削弱社會競爭力，則要另作別論。

相對於其他先進城市，香港的勞工市場尤為特別。本港過去十多年的入境政策，令每年有兩三萬的內地婦女移居香港，對於這些低技術的年青一群，不少因為家庭狀況，都要投身本地勞動市場。有人認為她們對三百萬的勞動市場影響有限，但考慮到她們只能擔當低薪職位，對此階層提供大量人力供應，亦直接令她們的收入每況愈下。就以有二十多萬僱員的飲食業為例，人力供應增加十萬八萬，足以令業界薪金長期受壓。

大陸及世界各地人口，如果從鄉村搬到城市工作而未能適應的話，大可回流鄉村。人民可以按照自己的能力，選擇適合自己工作的地方，人才亦得以自由流動。但對於移居香港的婦女，普遍已經取消內地戶籍，就算在港前路崎嶇，但因為後無退路，最終只有負隅頑抗。再加上本地民綷主義高漲，民選議員亦努力鑽營，基層社會怨氣隨之而增，最終窒礙社會發展。

自己在快餐店或酒樓用餐，對服務員亦不時感概，自問何德何能，收入可以十倍於她們。儘管自己的智商可能較高，但那只是運氣使然，就算自己亦曾努力讀書及工作，但相比她們的超長工時，付出實在多不了許多。無論左算右算，除了運氣及社會制度外，其他的解釋都顯得牽強。而各項社會制度，都是由所謂智者設計出來，自然會對自己更為公平。

以本港情況而言，實施最低工資，亦變得有理有據。但不少商家及快餐業老闆都高聲抱怨，措施最終會令公司收入大減，輕則會發出盈利警告，重則難以維持，最終將引致失業問題。我同意最低工資雖然可以幫助部份低下階層，但亦會增加失業率，令政府福利支出上升，但程度若干現時就難以估計。而對於快餐業的影響，反而可以從最新營運數字估算，以解老闆們的憂慮。

綠洲

都市中的一點綠洲，穿過了竟是全城最喧鬧的地方。

晨早的清新空氣，為每天工作注入動力。

政改計算

追求普及而公平的民主選舉是一個目標，而過程中有不同手段，流血政變是一種，談判協商又是另一種，而投票議席亦是談判中的最大籌碼，而設法增加立法會的民主派議席，就是最有效及王道的方法。

現有政改方案，立法會選舉增加了五票直選，另外五票的區議員，基本上是三百萬市民選出，明顯較現時功能組別更具民意基礎，閣下固然可以不滿進步程度，又或指方向不明，但若硬把方案說成民主倒退，就變成顛倒黑白了。

波蘿游以為在極力爭取之下，如果只有通過及反對現有方案兩個選擇，我還是贊成先行通過，藉新的選舉制度增加民主議員比率，以加強五年後再討論政改時的影響力。以現有民主派只有四成議席，再參考以往直選時民主派及建制派的六四比率，民主派明顯可以在新制上更有收獲。

至於區議會議員方面，現時建制派擁有七成議席佔優，如果是區議員互選五票立法議員，民主派恐怕只能得到一至兩票，遠低於民主派渴望的六成選票。所有選舉策略，最終都是以可得選票計算，而民主派反對政府的區議會方案，選票得失絕對是最大考慮。而以此區議員比率計算，公民黨及社民連更會一無所有，他們
極力反對，理由明顯不過。我認為如果市民知道在新制之下，區議員可以升呢為立法會議員，他們在選取區議員時，肯定會有更多考量，其意志亦會在選舉結果中反映。

我十分欣賞普選聯的談判策略，一方面努力鑽營，以改良方案尋求突破，另一面又以民主黨的晒泠聲明，否則會捆縛反對政府方案，最終除了令政府及中央冇面，亦會令本港更多爭鬥，助長激進的社民連增大，都不是政府及中央所願見。而特首在俞曾辯中的慘敗，令反對政改的聲音增加，都是令中央作最後讓步的因素。

以區議會改良方案計算，如果再將五票分成五區，以單議席單票制選舉，民主派絕對可以全取五票。當然，中央及建制派相信可以識破其中，不會分區投票，而要求以全港選民投票。若以全港選民投票，相信會以六四黃金分割，民主派可以得到其中三票，加上直選的額外三票，議會中的民主成份有所增加，更舉實力去推動下一屆的政改方案，以達致終極普選。

區議會改良方案，對於高知名度的區議員最為有利，社民連的姑爺、亞牛及有機成為區議員的馬草泥都會非常受惠。如果今次反對改良方案去得太盡，豈非等同自絕2012以此進入立法會的機會，以社民連一向精於計算，相信好快就會見好即收。

居屋知多D (二)

政府一直通過稅收及各類福利，更平均分配社會資源，其中醫療及教育福利雖然龐大，但因為沒有為貧富設限，未有重新分配資源的功能。但房屋資助就以家庭收入設限，其中包括公屋、居屋及貸款等，對象都是中下階層，是重新分配資源的最大力量。


資助金額
要了解各類房屋資助，先要換算為現金價值。以市區500餘呎公屋為例，月租約為二千，同區呎數及質素接近的私樓月租約為六千，即政府一年資助四萬八，作為「終生」福利，若以五十年計算，資助總值現價為$240萬。

市區相若居屋市值約為$200萬，以七成折讓購入，可以看成向政府免息借入$60萬，如果以每年租金4%回報計算，再假設一手業主平均二十五年（冇乜根據的假設）才會補地價換樓，政府資助現值等同$60萬。

因此，每個公屋的資助原來是居屋的幾倍，有人主張增加公屋而減少（或停建）居屋時，相信未有考慮兩者在金額上的分別。



居屋重建
過去三十年中，有超過三十萬個居屋單位建成，不僅為中層人仕提供居所選擇，亦為部份家庭提供台階，升級為私樓業主，進一步改善生活。根據以往經驗，居屋對私樓價格影響輕微，但就為中層家庭提供上流的台階，最終亦無帶動私樓價格。加上近年土地供應短缺，令樓價急步上升，而發展商又以興建高利潤的大單位為主，小型上車盤變得十分缺市，令二手居屋價錢拾級而上，甚至有超越同區私樓的情況。因此，我認為適量復建居屋，有助調節市場供應失衡。但選址應避免豪宅及海景地區，讓土地以更高價售予發展商，為社會賺取最大利益。

但是，居屋作為房屋資助的方法之一，亦有其局限性。首先，必須要成為業主才能受惠，就對租樓中產不公。因為受惠名額有限，以致經常超額認購，最終要靠抽籤，以運氣決定受惠者的不公現象。而且，居屋的入息限制是一刀切的決定，舉例月入二萬六的就有機受惠，而月入二萬七以上的就一無所有，對邊緣家庭不利。除了出售居屋以外，我還建議其他資助中產住屋的方法。




出租居屋
除了出售居屋，田北辰提議的流轉公屋本質是一個不錯的構思，只是自由黨反對居屋在前，而其議亦稍為複雜及太多條件，對於只懂簡單化地贊成或反對復建居屋的港人，根本聽不進耳。

我建議較為簡單的做法，是政府出租部份新建居屋單位，但只收取公屋租金，以五至十年為限，入息較低家庭可獲較長優惠，期滿可以搬出或改付市值租金。優惠對象為月入二萬至四萬家庭，令部份不符資格購買居屋的家庭受惠，改善一刀切的缺點。估計每個家庭的總資助額由$30至$60萬，為中上層家庭提供更多選擇。租樓資助理論上亦可用租金券代行，但就很容易引致濫用及欺詐行為，還是以政府慣用的做法可靠及減少爭議。

對於興建出租居屋的額外支出，政府或房委會又能否應付呢？現時房委會有二十五萬個已售居屋單位未補地價，以平均百五萬元及四成計算，金額約為千五億元，是一個非常巨大的內涵價值。以過去兩年為例，房委會每年都有十多億元的補地價收入，隨著樓價上升及更多居屋可以轉售，這項收入將繼續上升，相信可以補貼出租居屋的額外支出。


置業貸款
供樓有若股票炒Margin，任何銀行以外的貸款，都是糖衣毒藥，情況等於借錢去炒Margin，盲人騎瞎馬，政府請別為之。


長遠房屋政策
政客及評論員經常要求政府提出長遠房屋政策，但對於任何計劃數字（如八萬五等）又嗤之以鼻。要提交一個沒有數字的長遠策略，難矣。

居屋知多D (一)

對於居屋的社會功能及影響，社會上存在著不少爭議。波蘿游曾在二手市場購入居屋給家人居住，對於居屋話題，亦有一些觀點。

投資價值
一般人都認為居屋的投資價值不及私樓，事實是否如此呢？投資價值自然是以私樓作參考，比較兩者同期的升幅，還要考慮流通量，以方便出入貨。以自己07及08年購入的兩個市區二手居屋單位為例，價格分別上升了50%及20%（對於自住而言只是紙上富貴），與同期大市相約，甚至比附近的大型私樓稍佳。我亦有研究其他居屋屋苑的二手造價，期間都有不錯的升幅，絕對不差於同區私樓。

我認為原因是政府停建居屋多時，而發展商過去十年又以出售高價大單位為主，僅以三四千元的二手居屋呎價，要在市區購買三十年樓齡以下的私樓，選擇十分有限。加上居屋主要由大型公司管理，質素及保養自然比一兩棟的同價私樓為佳。

流通量
居屋的交易比率比大型私樓為低，有其獨特原因。居屋一手買家都以中等入息已婚家庭為主，估計已經年約三十，夫婦合計約月入兩萬，並非最高學識及技術的一群，而通常三十歲後，人工亦再難高速增長，就算因本身樓價上漲可以支付換樓首期，但人工增長就未能配合供樓負擔。而且，換樓一般都希望增加呎數，同區私樓呎價本以高於二手居屋，再加上呎數增加，換樓門檻幾近倍升，最終只能長期持有自住，整體成交比率自然偏低。

但這並非代表二手居屋流通量低，情況好似不少股票，都由大股東大比率持有歸邊，只餘下一部份供市場交易，但投機者一樣可以炒過不亦樂乎，價格亦容易上升。就以不少樓齡接近三十年的居屋為例，因為不少原有單位都已可以自由轉讓，整體成交比率並不遜色於同區私樓。因此，如果是二手市場購入居屋自用或投資，加上有不少同屋苑成交的價格指標，根本不用擔心日後出貨困難。

所以，如果未能負擔同區私樓，二手居屋絕對是不錯選擇。大型地產經紀因為居屋買賣繁複而利潤較低，對於該類交易都不太熱衷，而自己的兩個居屋單位起由同區的小型經紀，擊敗大型經紀而撮合交易。加上居屋沒有一手生意，而二手成交比率又低，兩大地產經紀甚少分析居屋買賣，亦自然反對重建居屋，以免減少生意機會。



活化居屋
對於政府濫用活化一詞，實在有點反感，正確來講，應該是促進買賣及租務。首先，除非證明有大量居屋空置，否則就無需促進買賣及租務。鑑於一手業主僅為中等收入人士，再能擁有另一單位的單位的難度極高，除非有真憑實據，我很難相信他們會願意空置單位，放棄每月數千元的機會成本。

政府的活化措施，是容許分期補地價，以方便原有業主賣樓。但市場已有財務公司提供短期臨時貸款，利用買方最終付款償還，程序肯定比政府的活化手續簡便。而且，除非原有業主已經人工大漲，否則就算賣了居屋，亦供不起換入的私樓，活化措施最終能否普及，就可想而知了。


重建居屋
此為深層次問題，待續。

DAB 順風車

前文提到政府邀請有興趣的公司，申請數碼聲音廣播DAB牌照，最終只有四間機構申請，分別是商台、新城、雄濤廣播（即大班台）和鳳凰廣播，而一向爭取廣播空間的民主派及地下電台都放棄申請。

如果有留意政府二月時發報的資料，就知道政府雖然只發放一條頻帶作DAB申請，但就強調該頻帶可以負載7至13個電台，即可容納多於一個營辦者。DAB與舊有FM制式的最大分別，就是每一DAB發射機都能負載7至13倍的電台數目，每個電台的工程成本便相對降低。根據政府預算，山頭興建發射站的工程成本約為3500至4000萬元，如果以13個電台攤分成本，每個約需300多萬。當然，對於官僚是次預算的準確度，我就心照不宣了，以免打擾大家雅興。

以目前情況來看，最終的7至13個電台，會由合資格而願意分擔建造成本的申請者瓜分。如果以傳統的FM覆蓋營運，最少要兩三千萬落樓，但DAB因為可以由多家分擔，300多萬就可以達致「全港」覆蓋。如果民主派及地下電台真的有意承辦，300多萬之數，應該可以通過大型籌款活動集資，但如今白白放過上車的機會，就不知是有心還是無意了。

雖然各家申請者大概都願意分擔建站成本，但安排上只由一家公司牽頭興建，而再由其他公司分擔，其中誰主浮沉，必然是十分爭議之事。以政府立場，當然希望會由一家相對中立的機構負責興建，以減少其中紛爭，而這家機構亦自然成為政府心中的第五個DAB經營者。

DAB廣播以高階音質為優點，尤以播放音樂為賣點。但隨著MP3機及iPhone流行，大量美妙音樂全在彈指之間，電台音樂節亦變成是明日黃花。各電台現時的主要賣點節目，都以phone-in、各式討論及財經節目主導，最終還是以內容取勝，音質高低與否，變成無關宏旨。以現有電台的營運模式，必定睇食飯，以減低DAB要分擔的支出，不會積極擴闊戰線。作為一個普通聽眾，就只能寄望新來者有所突破了。

口是心非

商台幫民建聯賣廣告（其實亦有幫民主黨卿姐賣廣告），惹來不少非議，商台上星期請來各方議員，到晴朗節目發表意見。泛民議員的普遍意見，都認為政府有責任開放數碼大氣電波，讓更多團體可以發表意見，在電波未曾開放之前，商台不應見錢開眼，替有錢的民建聯賣廣告云云。

其實政府自二月開始，已邀請有興趣公司或團體，申請數碼聲音廣播DAB牌照，根據政府上週公佈，最終只有四間機構申請，分別是商台、新城、雄濤廣播（即大班台）和鳳凰廣播。出乎意料之外，竟然沒有一個泛民機構申請，連一向冒險非法廣播的民間電台及FM101，都沒有去申請。

申請之意思，只是交張Form，資料多少隨意，真係舉手之勞，何解咁都懶做？ 他日政府將DAB牌照分給有份申請的電台，泛民及那些地下電台必定空手而回，到時是否又抗議政府不公，沒有開放電波頻道？

以政府開放的DAB頻率，可以負載7至13個廣播電台，最終必定由各申請者瓜分。如果泛民及地下電台真有意思申辦DAB，最少應該全力做好申請工作，就算財力不及現有電台及大班台，但如果加以民意支持，絕對有機會從中突圍，搭上DAB順風車，分到其中一兩個廣播電台。但觀乎他們今次的冷淡應對，就令人覺得口是心非，只在乎政治做秀，多於爭取言論空間；又或者政治只在乎製造抗爭，先可以得到利益籌碼。

只怕政府到時又可以大大聲話： 「唔好話唔俾機會你，係你自己唔識珍惜咋」。

死者為大？

中國人傳統經常話「死者為大」，如果好似黃福榮，當然要致以最高敬意。但最近兩宗死人事件，傳媒就以出位標題賣紙，其中對事件的看法，我就不敢苟同。

1． 冷血司機隧道棄嬰屍
貨車司機撞人後不顧而去，當然大錯特錯，冷血行為令人髮指。但成件事做得最錯既，唔係個司機，而係受傷個亞媽。根據報紙圖文並茂，再配上動新聞，顯示係亞媽手推嬰兒車，唔行天橋而沿馬路邊推行，即係佔用部份行車路。如果是單身行路，當感覺有車輛駛近，還有機會向橫避開。但手推的嬰兒車只能直行，不可橫行，就算明知有車駛近，都會走避不及。如此人車爭馬路環境，自然險象橫生。

如果司機不熟當地馬路情況，就更易出事。司機當然要負部份責任，但亞媽的愚蠢行為，先係導致意外主因。就算司機能盡快停車，四月大的BB恐怕亦凶多吉少。報紙盡情責備司機之餘，是否更應批評亞媽不是，以警惕其他亞媽不要重蹈覆轍。


2． 為跑飯盒數 迫死好老師
女教師老公指責校長要求太高，迫死教師太太。這個可能是事實部份，但就肯定並非事實全部。報道指女教師十幾年來都有情緒病（精神病的美化詞），早年在青山醫院住了一段時間，多年來都要日日服藥，過去一年經常向老公訴苦，申訴校長要求太多，以致自己情緒低落，亦當眾喊過。

這位老公受訪時不斷指摘校長不是，又話自己十年前已停止外出工作，全職做住家男人，全力照顧太太云云（家中沒有小孩）。女教師任職官校十幾年，應該是公務員，如果有精神病，不單冇人敢炒，上頭更會識做減輕工作。如果真係關心太太，再考慮到前科及現況，教師老公做過乜？有否嘗試同校長講講，還是原來一直隱瞞精神病，以免影響前途。最後，有否建議她轉校或甚至停職，由自己重新工作頂替，承擔家庭支出，以讓太太多點休息。如果校長不知教師有精神病，而老公又繼續要女教師衝鋒陷陣，出事責任誰負。

明白教師尋死應是一瞬之念，自己亦難以控制，但如果考慮之前病歷，懂得放下，可以無需踏上不歸路。如此一跳，校長固然要終身自責，相關的同事及學生亦有陰影，種種對傍人的傷害，如果教師之前懂得自省，又或自己老公願意承擔家庭支出，以幫助其釋懷，都可以避免今次悲劇。

相反，除非校長明知對方有病仍不斷壓迫，否則只能算是一個不善管理的校長，但就不幸負上害死人的污名，終身抱憾。

數碼世界盃

外資母公司入股敝小企快將兩年，一直都十分守禮，沒有派員駐守小企，只是依靠每月遙距會議，三幾個月有董事過港一敘外，大家都只求月月有數交，對小企管理層十分尊重，沒有甚麼指指點點。洋主席雖然是萬里之外，但就非常關心香港有關媒體、廣播、科技及資訊（簡稱TMT）的發展，每當本地有相關新聞，主席都第一時間請問我們有何商機。

政府要發牌照或有新營運商開業，主席固然打爛沙盤，有時連有公司經營困難或大幅裁員，一樣查問對方有否打算進一步節約，例如外判部門工作予敝小企。雖然我們每次回應都十分冷淡，但他還是熱情未減，迫得每逢本地TMT市場有任何變化，自己腦袋都會自動空轉幾下，思考有否直接或潛在商機，以準備回答主席的查問。

剛巧無綫、亞視和有線就播映世界盃達成共識，無綫及亞視會在數碼頻道直播揭幕戰、決賽等4場賽事，64場賽事精華等，並願意播放有線編排的廣告及宣傳，變成數以億計的廣告收益，似乎盡歸有線所有。數星期前無綫及亞視因為不願肥水流入有線台，拒絕於免費台播放有線廣告，反而作出一拍兩散的反建議，建議全程不會播放任何廣告。今次兩台明顯稍作讓步，估計政府從中發揮了斡旋的功能。

現時數碼電視網絡的覆蓋範圍雖然接近九成，但備有解碼器的用戶只有50%，即約為100萬，相信大部份都會與有線的一百萬用戶重疊。無綫、亞視決定以數碼電視播送，會令收視無法達到模擬廣播的二百多萬戶，加上與有線客戶重疊，而華南地區又未能轉播兩台數碼球賽及廣告，對有線的額外收益算是十分有限，大致達到無綫、亞視不願養肥有線的目的。

觀乎本地數碼廣播已開播了兩年半，儘管訊號覆蓋已達九成家庭，但就只有50%家庭願意配置解碼器或高清電視收看，考慮到對兩台已投入的的數億元數碼設施，反應成績未符要求。今次兩台一方面不想有線大獲全勝，刻意未有在模擬頻道播送，但就希望趁機推動數碼廣播，尤其是藉今次盛事，帶動中下家庭購買解碼器或轉用高清電視電視機，從而擴展兩台數碼觀眾群，為兩三年後的全面電視數碼化作準備。

話時話，未知那些為民請命的議員，又會否為了減低民間怨氣，又或以減輕貧富懸殊為名，要求政府或電視台津貼解碼器，以達致全民共享

至於是次事件對小企帶來的商機，Well，真係諗唔到呀。

地產寶藥黨

九十年代之時，波蘿游在本地公司打工，認識一位之前在微軟任職的同事。當時互聯網還未普及，微軟正值如日中天，自己奇怪問他何解要離開微軟，加入這所本地公司。豈料他拿起一本以首富為封面的雜誌，訴說微軟沒有甚麼了不起，能加盟首富的旗艦公司，才是他最大的心願。可想而知，以首富牽頭的地產商，在當時社會的地位。但時移世易，今天的地產商形象已經一落千丈，變成過街老鼠。

剛巧自己當時首次置業，衡量價錢及各項因素，亦選擇了首富當時的主打新盤。以一個宅男的標準，樓書實在是美侖美奐，以藍天碧海為主題，二十分鐘可達中環（塞車可能要一小時）。因為能力所限，只能選擇內園景的小單位，自然留意樓書裏面的園景圖畫，最有趣的是圖畫下面，竟有一小行字，稱此為「畫家筆下的印象」。自己雖然是首次置業，亦明白樓書畢竟是廣告，自然有人工美化，與現實難免要打折。為了印證其中差異，自然不辭勞苦，親身到現場地盤考察。

至於當時的示範單位，已經用上了小型傢俬，牆身貼上大牌鏡片，以增加空間感。此等銷售手法，廿年來都沒有多大改變，只是近年樓價一升再升，以至民情洶湧，政府被迫要橫加指引。至於實用面積方法，除了九十前還找到八九成之外，九十後幾乎清一色是不足八成，近年更只有七成多。港島明星樓盤如太古城、賽西湖及嘉雲臺等，三十年來升幅一直領先，九成的實用率，自然是主要原因之一。實用成數在樓書一目了然，買家應該心中有數，不足的成數亦會在價錢上反映。

對於近幾年的「發水樓」一詞，其實幾十年來一直有之，根本不是甚麼稀奇現像，能夠花得起幾百萬上樓的買家，相信絕大部份都有足夠智慧，了解個中境況。
至於偶然有買家感到貨不對「心」，就大概好似寶藥黨一樣，橋唔怕舊，最緊要受。儘管政府一直苦口婆心，寶藥黨每年都仍有斬獲，就好像精美樓書及豪裝示範單位，同樣亦可以叫年青才俊中招。

我以為現今一手樓銷售最大問題，不在於示範單位或實用成數，買家只要稍為留意，些等招數自然不攻自破。最大問題是價單不全。即使政府要求發展商數天前提供50%單位價錢，但餘下的50%就仍然是未知數，任由發展商即場向個別買家出價，令買家處於下風。加上銷售經常刻意通宵進行，多人共處一室，空氣不足及精神不佳之下，買家自然容易出錯。發展商及經紀方面就人多勢眾，以逸待勞，佔盡敵明我暗之優勢，自然容易得手。此亦解釋何以近年一手樓價明明較二手偏高，但依然有不錯銷情。但最終遠遜於大市升幅，而那20-30%損失的升幅，亦正是買家之最痛。

何解買新樓

自從九七金融風暴，發展商銷售一手樓宇方法，出現了結構性變化。變化不單是外表及實用方面，其實樓房縮水，最少有三幾十年歷史，實用率方面大概從七八十年代的90%，到九十年代的80%，到近幾年的70+%，好多時業主都手中有數，樓宇價格亦從中反映。

我指的變化主要是從價格考慮，九十年代發展商首輪普遍以低價速銷，然後分批加價，買家要同時要考慮三四張價單。如果樓盤受歡迎的話，首尾價單呎價可以有10% - 20%差異，買家可以在半天的銷售時間，喜見單位的「名義」價格獲此升幅。其時銷售主要較廣告推動，無需地產經紀參與，半天賣出過千單位，情況非常普遍。

但自從SARS以後，發展商就非常依賴地產經紀，每有大型樓盤展銷，都見經紀血肉長城，將附近擠得水泄不通。而發展商定價都先高後低，特別以優質高價單位先行，以高價成交定下較高指標，提供空間下調。過程中全靠地產經紀三寸不爛之舌，游說買家下海。因為會計制度轉變，發展商可藉物業估值獲利，無需單靠售樓受益，急於出貨意欲下降，一手銷情比以前溫和得多。

自己九十年代幾次入市，都因為發展商以低價開售，買入的全是一手新樓。但SARS以下，縱然都有入市，但全為樓齡較新的二手樓，已經沒有涉足一手新盤。不單因為懼怕一手地產經紀的熱情，或因為實用率持續下跌，而這些都是可以克服的。主因是時代轉變，一手價格已不可同日而語。

我從中原地產網頁，翻查近幾年出售的大型新盤，找出過去三個月成功賣樓的一手業主，記錄期間單位的升幅，再比較同期中原地產指數升幅，亦即與大市升幅比較。選擇樓盤分佈港九新界，事前完全未有任何篩選，全部都是大型新盤，因為有足夠成交作為分析。

如圖所示，衣不如新，樓不如舊，實在不用多言。


PS： 查察當中，其實發現有一較新樓盤能打破宿命，圖中未有列出，炒家自知樓歸何處。

強拍博弈

上星期瀏覽中原地產網頁，發現西半山成交中， 47年樓齡的美麗臺成交總數竟然獨佔鰲頭，呎價平均萬六元，比起西半山樓王雍景臺的萬一元還要高很多，細看更發現很多單位差不多同日成交，數字非比尋常。自己孤陋寡聞，對美麗臺沒有認識，初時還以為是中原電腦故障，才出現這些異常數字。數天後才閱報得悉，原來美麗臺有巨大重建潛力，數字乃集體收購所致，有部份未趕及尾班車的小業主，更抱怨政府將強制拍賣成數由九成降至八成，令發展商提早集齊足夠單位，以致終止購買合約，自己錯過了高價收購，最終價值將由強拍決定。

參考同區二十年樓齡樓宇，呎價平均九千元，何解47年的美麗臺，竟然以平均萬六元賣出，原因是重建之時，地積比率可以倍增，發展商亦因此願意以市價的雙倍收購單位。翻查美麗臺幾年來的歷史，可以說是風起雲湧，原來小業主幾年前已自知重建潛力，所以多次向發展商招標，務求以最高價將整幢大廈出售，可惜始終未能「到價」。另一方面，收購公司亦採取逐個擊破的策略，對個別小業主游說，並成功累積收購數目。

以美麗臺平均千呎單位，市值全部千幾萬，小業主自非泛泛之輩，加上經過多年反覆招標，及與收購公司多次角力，大家應該明白強拍的運作，就是越遲出售，叫價就越高，但必須在夠數之前出售，否則就打回原型，遊戲有點像音樂椅一樣，風險越高，回報可以最大，亦可以打回原形。而且政府建議八成強拍已有兩年，小業主及收購商都應有準備，調整適合自己的策略，適當考慮回報風險。如今因為最初叫價過高，而最終未被收購，而落到強拍田地，理應心知肚明，尊重遊戲規則，而非輸打贏要。

很多人以為發展商收購小業主的八成單位，是兩者之間的利益之爭，但我認為最大的競爭，反而是小業主互相競爭，大家都希望自己是最後一群被收購的，以最高價出售。其中的博弈就是「囚徒抉擇」，小業主希望以集體招標，合力製造最高售價，但發展商就故意離間小業主，個別談判以求逐個擊破，小業主因為互相爭逐利益，難免鉤心鬥角，爾虞我詐，甚至製造虛假訊息，以爭取最大利益。

強拍的最大問題，是難以保障餘下小業主的利益，特別是那些為了感情因素，而未有將單位直接出售的一群。我認為要優化制度，地政署要訂立合理的拍賣底價。現時單以附近同類單位市值訂價，未能反應重建價值，如果能同時以過去一兩年的收購價的八折為參考，再與市價相比，以價高者為拍賣底價，對發展商的額外支出十分輕微，但就能對餘下小業主的產權有較合理保障。

港產 DAB

遇著剛剛，我前文提及DAB發牌一事未久，政府立刻認清形勢，唔敢私下將AM牌轉為DAB牌照，改為正式公開邀請有興趣營辦機構，可於 4月 30日前向廣管局申請，最快今年底投入服務。

最奇怪的是政府文件中提出要建立七個發射站，並謂數碼廣播設備的成本，約為 3,500萬至 4,000萬元云云。本來興建費用多少，官僚估算從來冇準，因此記憶所及，政府每次拍賣電訊牌照，從來無提及要建站多少，或費用多少。原因一字咁淺，電訊及廣播網絡，從來大有大造，小有小造，按個別經營商的預算、策略及客戶群組而定。舉例同是大哥大台，CSL的建造費可能是萬眾的數倍，而其收入又可能是後者的N倍。政府何德何能，對發射站及成本計算得如此準確，仲咁大膽白紙黑字傳世，看官可知其中用意？

如前文所述，DAB牌照自然是為大班AM台騎牛馬中的好馬。整個發牌過程，未有訂明需要具備何種條件，如果多家申請的話，更唔知以何選美標準。簡單而言，一切交由特首及行政會議決定，個中的玄機，真係多講無謂。

平心而論，DAB牌雖然是度身訂造，就算能提供七至十三個播放電台，但如果考慮所有利害，好易變成糖衣毒藥。大班勇於開拓本地數碼市場，其志可嘉也。以大班的人脈及電台經驗，加上股東生產廉價接收機的能力，有膽色及本事以純商業模式經營DAB，大班恐怕亦是不二之選。

龍精虎猛 新年進步

祝大家

龍精虎猛 新年進步

初四啟市

法、理、情

世紀爭產案首回合結束，肥通被技術性擊倒，更被警方調查其偽造文件，而坊間反應亦一面倒，將肥通封為世紀賤男。

波蘿游雖然跟大部份人一樣，對肥通的言行甚為反胃，見佢後面憎佢前面，但就會先放低個人喜好，以更客觀分析事情。今次肥通輸在兩方面：人和及科技，法官都係人，一樣有個人喜好，面對世紀賤男，加上幾百億的社會責任，好惡亂其中，自所難免。科技的靜電分析，力證簽名是從正本直壓副本，留下痕跡，與證人記憶有異，成為今次決勝關鍵。

我覺得最奇怪的，是肥通在提交遺囑時，根本無需出示副本。副本與前文提及的倒轉印鑒一樣，對於一份偽造的文件，都是畫蛇添足，只會製造更多破綻，肥通何解要多此兩舉，真的是天網恢恢，還是另有真相。發掘「真相」是控辯雙方的責任，確認真相是法官的責任，儘管我對各樣線索及盤問方法，有不同意見，亦無意在此細表。

我以為整個法律制度的發展，都是從情理開始。人類除了基本生理需要外，亦以自身感覺 - 情，影響行為上的表現，以致在利己之餘，亦盡量不損他人基本權益，從而進化為道德標準 - 理，然後再將之規範化，以集體力量（政府）施行 - 法。對於先進文化及社會制度引言，都應該是法大於理，而理高於情。

但以爭產一案而言，社會對法理情三者的價值觀，似乎剛好相反。討厭肥通的情，加上數百億的公眾利益之道理，似乎都決定了最終法律裁決。而這樣的法律不外乎人情，理大於法的價值觀，又剛好反映了東西兩地的差異，而對民主政制發展的有效性有不同影響。

假如，假如如已，肥通再出示其他證據，可能是富婆的最後影帶，解釋將身家贈予肥通的原因及心路歷程，又或是更高超的科技，以確認兩位見證人確曾接觸該份遺囑，又或是個別證人推翻昨日的我，以致終審法院要推翻原審，不知社會及政府到時會如何面對。

肥通欠盡人和，乃上訴的最大阻力。如果法庭接納其上訴，相信他會重整軍營，如果加上清洪或胡漢清等金牌大狀，審訊過程必定更舉瞄頭。如是的話，肯定再為傳媒提供不少養份，亦為大家帶來更多免費娛樂及資訊。