07樓市雜談 –上集

這幾年股市如日中天，討論股市blog亦如雨後春筍，A貨股神俯拾皆是。股市及樓市一向都係港人熱衷投機選擇，但就甚少見有Blog討論香港樓市，深入的分析就更加少見。我相信主因是寫Blog一向是年青人（四十以下）玩意，投機樓市與股票性質不同，股票幾千到幾萬元已有交易，正是豐儉由人，適合年青人參與，而且變化很快，配合互聯網互動特性；但炒樓則最少要二三十萬入場費，比較適合較年長的一。波蘿游作為寫Blog的年長一，加上自己有實戰經驗，正好試填補這個空檔，嘗試分析一下現在香港樓市。

要了解香港現時樓市情況，我認為必須要回顧過去，了解港人對炒樓的態度及模式。以九○年以後作為研究，包括以下樓市急升階段：

1． 91-92年： 呢個可能係樓市最火熱的年代，一年間升了100%，亦孕育了手套黨及飲管黨等炒樓集團，同時press for 政府將九成按揭改為七成的政策，以壓抑炒樓活動
2． 93-94年初：一年間升了50%
3． 96-97年：兩季升了50%
4． 03-04年：一年間回升了50%
5． 07年：整體已升了10-20%

由上面數字可見，除了07年（因為剛剛開始），每次升市都有最少50%的升幅，本港樓市彷彿有一個Momentum effect，每次都要有50%升幅先肯收手。

再參考中原城市領先指數，已從03年谷底的32點回升到現在的60點，現在相等於93年尾的樓價指數，但要重返九七年最高的100點，還有40點（67%）的上升空間。

如果比較93年同現在購買力，我會以公務員人工作為比較，因為可以反映人工增長，同一個Salary point，14年來薪金約升了40%，算是代表中產其間的薪金升幅，但樓價則仍然是14年前的水平。

按揭息率方面，93年時約為P+3%，現在大約是P-3%。根據在下有限記憶，那時按揭息率約為8%+，現在則為4%+，差不多少了4%的負擔。

從上面數據顯示，似乎都非常有利入市。但數據是過去式，只有現實才是活的。為了更了解現時樓市情況，我對近月樓價變化再作研究，並且以準買家身份，實地找agent問價、睇樓及格價，結果如何，下集再談。