2010年10月17日 星期日

發水樓 - 朝三暮四

本地樓宇的實用及建築面積向來存有差異,恐怕已有恆三十多年,但發水樓一詞,應該是近年信報社長所創。現今資訊發達,99%的資料都可以在互聯網獲得,只要利用恒生的網上估價服務,就可以查察熱門樓宇的實用率,以落成年代分類,實用率不斷下降,例如:太古城(70年代,90%),黃埔(80年代,87%),海怡(90年代,79%),千禧之後,普遍只有76%。

實用率是買賣樓宇的基本知識,新樓實用率偏低,更是人所共知,加上樓書必定載有實用面積,有能力負擔數百萬的買家,沒可能不知所購單位的實用率〈國內買家除外〉。我以為報章喜將實用不足,改稱發水樓,大概是認為發展商賺得太盡,發水一詞又可以討好未能置業的讀者。物業發水可以說是幾十年來的常態,亦是買賣雙方都清楚了解的資訊,將發水程度規限,除了滿足政府喜歡規範的惡習外,對買賣資訊及樓宇價格根本沒有影響。

首先,樓宇發水方法,根本是發展商共知的技倆。全部在競投買地時,亦必定充份考慮發水效益,以決定自己最高出價。如果政府限制發水程度,例如要減低20%發水率,令發展商收入減少20%,其影響必然令發展商減低出價,最終會完全反映在賣地價格上。收緊發水程度,首先會減少政府賣地收益。

至於減少發水率,會令市民購得更多實用面積,我認為是發夢冇咁早的想法。買賣ABC法則,售價與成本沒有必然關係,以自己小企出售的產品為例,售價從來取決於市場競爭(包括競爭對手及買家能力),毛利率可以由5%至80%不等,成本?只供參考而已。

同樣,發展商賣樓亦以賺盡為目標,樓價只取決於質素、競爭及買家能力,投地時的呎價便宜與否,根本與買家無關。以現時市價$1000萬的1000呎單位為例,只有750呎實用率,但新例的1000呎單位將會有900呎實用率。如果你是發展商,還會以$1000萬出售新單位嗎?如果真以$1000萬出價,輪候買家恐怕會由九龍排到深圳,最終售價必然遵從市價,大概會提升至$1200萬左右。最終價格只會依從市場價格,買方不會因新制而獲利。

實用及建築面積必須清晰在樓書說明,但政府今次要順乎民意,嚴格規範實用率,我以為就沒有必要。在缺乏彈性的條例下,我估計一些環保設施例如露台等,可能從此絕跡。而規範發水程度,根本只是朝三暮四的做法,對發展商固然影響輕微,對買家更是無甚了了,硬要說成甚麼德政,實在是過份吹捧。而硬性規定樓宇呎數以實用面積計算,其困難程度大概等同推行十進制,推行三十年後,街市還是堅持市斤而非千克。





2 則留言:

過內人 提到...

我同意你大部份意見,特別係建築面積同實用面積,呢一點早就寫得清楚;環保露台亦非壞事,就算佢發水,至少用家都有一個露台嚟晒衫。

只要佢有寫實用面積,寫得清楚兼準確,真係無乜問題。大家講到咁有問題嘅嘢就死要走去買,作為賣家嘅發展商只會按需求去提供。要不然的話,一間無人買,十間無人買,發展商自然會唔發水賣。

陳冠宇 提到...

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