2010年10月17日 星期日

發水樓 - 朝三暮四

本地樓宇的實用及建築面積向來存有差異,恐怕已有恆三十多年,但發水樓一詞,應該是近年信報社長所創。現今資訊發達,99%的資料都可以在互聯網獲得,只要利用恒生的網上估價服務,就可以查察熱門樓宇的實用率,以落成年代分類,實用率不斷下降,例如:太古城(70年代,90%),黃埔(80年代,87%),海怡(90年代,79%),千禧之後,普遍只有76%。

實用率是買賣樓宇的基本知識,新樓實用率偏低,更是人所共知,加上樓書必定載有實用面積,有能力負擔數百萬的買家,沒可能不知所購單位的實用率〈國內買家除外〉。我以為報章喜將實用不足,改稱發水樓,大概是認為發展商賺得太盡,發水一詞又可以討好未能置業的讀者。物業發水可以說是幾十年來的常態,亦是買賣雙方都清楚了解的資訊,將發水程度規限,除了滿足政府喜歡規範的惡習外,對買賣資訊及樓宇價格根本沒有影響。

首先,樓宇發水方法,根本是發展商共知的技倆。全部在競投買地時,亦必定充份考慮發水效益,以決定自己最高出價。如果政府限制發水程度,例如要減低20%發水率,令發展商收入減少20%,其影響必然令發展商減低出價,最終會完全反映在賣地價格上。收緊發水程度,首先會減少政府賣地收益。

至於減少發水率,會令市民購得更多實用面積,我認為是發夢冇咁早的想法。買賣ABC法則,售價與成本沒有必然關係,以自己小企出售的產品為例,售價從來取決於市場競爭(包括競爭對手及買家能力),毛利率可以由5%至80%不等,成本?只供參考而已。

同樣,發展商賣樓亦以賺盡為目標,樓價只取決於質素、競爭及買家能力,投地時的呎價便宜與否,根本與買家無關。以現時市價$1000萬的1000呎單位為例,只有750呎實用率,但新例的1000呎單位將會有900呎實用率。如果你是發展商,還會以$1000萬出售新單位嗎?如果真以$1000萬出價,輪候買家恐怕會由九龍排到深圳,最終售價必然遵從市價,大概會提升至$1200萬左右。最終價格只會依從市場價格,買方不會因新制而獲利。

實用及建築面積必須清晰在樓書說明,但政府今次要順乎民意,嚴格規範實用率,我以為就沒有必要。在缺乏彈性的條例下,我估計一些環保設施例如露台等,可能從此絕跡。而規範發水程度,根本只是朝三暮四的做法,對發展商固然影響輕微,對買家更是無甚了了,硬要說成甚麼德政,實在是過份吹捧。而硬性規定樓宇呎數以實用面積計算,其困難程度大概等同推行十進制,推行三十年後,街市還是堅持市斤而非千克。





2010年8月9日 星期一

最低工資 (下)

要了解最低工資對飲食業的影響,最切實是參閱年報,分析營運數據。我查看大家樂上月發出的09/10年報,竟然沒有列出人工支出,反之其08/09報告則有人工支出,未知是否有心人明知風頭火勢,即時刪去敏感資料,以免大老闆尴尬。

反正08/09財務報告與09/10的收益接近,其數字亦有相當參考價值。以全年47億的營業額,毛利及純利名為16%及9%,表現相當不俗。各類支出當中,最大三類為材料、人工及租金,分別為總支出的36%、27%及12%。

原來租金只佔總支出的12%,與一般人的看法相去甚遠。大家樂店鋪以租用為主,因為連鎖快餐店能帶動商場人流,大業主普遍願意接受較低租金。如果將此因素考慮進去,小型的快餐店的租金支出亦應該是20%左右,比一般人感覺的租金比重低很多。個別餐廳抱怨租金支出龐大,佔總支出逾半,最大原因可能是經營不善,在營業額不足下,材料及人工自然遞減,而固定支出的租金,就變成最大支出了。如果餐廳覺得鋪租支出過大,首要檢討是否經營不善(相對其他成功對手而言),競爭力不足所致。

大家樂的人工支出佔27%,其中大約三成支出是管理階層,包括寫字樓及店鋪的經理、主管及廚師,不受最低工資影響。以另外七成而言,如果將現時約$24時薪增至$33,即增加38%,全公司人工支出約增加26%,其他因素不變的話,稅後純利約減少58%,面對如此大的利潤跌幅,大家樂老闆要發盈警,亦合情合理。

但作為高薪管理階層,如果就此束手就擒,未有開源節流措施,大老闆就不配每年千萬的報酬了。節約方法包括將利潤較低,甚至由賺變蝕的店鋪關門。另一考慮就是加價,因為其他對手都面對同樣問題,亦一樣有加價壓力。假設客戶數目不變,只要加價5%,就可以抵銷$33的最低工資,若最低工資訂為$30,則只需加價3.5%而已。如此較微加幅,加上其他同業效法,對客量影響輕微,盈警亦變得杞人憂天了。

本地人工月薪中位數一萬,將在職人口濃縮為一百人,即全體收入$100萬,但下四分的25人只能賺取$10萬,而上四分的25人則可得約$40萬,中間的50人則大約平分另外$50萬。

最低工資會減低就業流動性,令整體收入降低,$100萬的總收入可能減到$98萬。下四分的25人,因有部份工種流失,大概2人要接受失業,而另外23人則會加薪,收入由$10萬增加至$12萬,而失業的2人則要領取$1萬的社會保障。來來回回,社會整體收入減少$2萬,而又有$3萬轉到低下階層,上四分人士最愛影響,收入將由$40萬減至$35萬,平均減少13%,最終會通過稅款及消費增加支付。





2010年7月13日 星期二

最低工資 (上)

政改爭議之後,最低工資將是下一個爭議戰場。自己一向對最低工資都有保留,覺得是社會主義產物,只有部份低薪市民受惠,但卻阻礙自由經濟發展,令整體競爭力減低,最終會是全民受害。

社會經濟增長,雖然整體財富上升,但人民收入會變得兩極化,令高低差異更大。對於先進城市而言,引入最低工資,變相增加高收入人仕負擔,從而資助低收入人仕,其實可以看成一種間接稅種,改善貧富懸殊。如果對整體經濟沒有影響,則可以看作財富共享,本來無可厚非,但最終若削弱社會競爭力,則要另作別論。

相對於其他先進城市,香港的勞工市場尤為特別。本港過去十多年的入境政策,令每年有兩三萬的內地婦女移居香港,對於這些低技術的年青一群,不少因為家庭狀況,都要投身本地勞動市場。有人認為她們對三百萬的勞動市場影響有限,但考慮到她們只能擔當低薪職位,對此階層提供大量人力供應,亦直接令她們的收入每況愈下。就以有二十多萬僱員的飲食業為例,人力供應增加十萬八萬,足以令業界薪金長期受壓。

大陸及世界各地人口,如果從鄉村搬到城市工作而未能適應的話,大可回流鄉村。人民可以按照自己的能力,選擇適合自己工作的地方,人才亦得以自由流動。但對於移居香港的婦女,普遍已經取消內地戶籍,就算在港前路崎嶇,但因為後無退路,最終只有負隅頑抗。再加上本地民綷主義高漲,民選議員亦努力鑽營,基層社會怨氣隨之而增,最終窒礙社會發展。

自己在快餐店或酒樓用餐,對服務員亦不時感概,自問何德何能,收入可以十倍於她們。儘管自己的智商可能較高,但那只是運氣使然,就算自己亦曾努力讀書及工作,但相比她們的超長工時,付出實在多不了許多。無論左算右算,除了運氣及社會制度外,其他的解釋都顯得牽強。而各項社會制度,都是由所謂智者設計出來,自然會對自己更為公平。

以本港情況而言,實施最低工資,亦變得有理有據。但不少商家及快餐業老闆都高聲抱怨,措施最終會令公司收入大減,輕則會發出盈利警告,重則難以維持,最終將引致失業問題。我同意最低工資雖然可以幫助部份低下階層,但亦會增加失業率,令政府福利支出上升,但程度若干現時就難以估計。而對於快餐業的影響,反而可以從最新營運數字估算,以解老闆們的憂慮。









2010年6月25日 星期五

綠洲


都市中的一點綠洲,穿過了竟是全城最喧鬧的地方。


晨早的清新空氣,為每天工作注入動力。



2010年6月20日 星期日

政改計算

追求普及而公平的民主選舉是一個目標,而過程中有不同手段,流血政變是一種,談判協商又是另一種,而投票議席亦是談判中的最大籌碼,而設法增加立法會的民主派議席,就是最有效及王道的方法。

現有政改方案,立法會選舉增加了五票直選,另外五票的區議員,基本上是三百萬市民選出,明顯較現時功能組別更具民意基礎,閣下固然可以不滿進步程度,又或指方向不明,但若硬把方案說成民主倒退,就變成顛倒黑白了。

波蘿游以為在極力爭取之下,如果只有通過及反對現有方案兩個選擇,我還是贊成先行通過,藉新的選舉制度增加民主議員比率,以加強五年後再討論政改時的影響力。以現有民主派只有四成議席,再參考以往直選時民主派及建制派的六四比率,民主派明顯可以在新制上更有收獲。

至於區議會議員方面,現時建制派擁有七成議席佔優,如果是區議員互選五票立法議員,民主派恐怕只能得到一至兩票,遠低於民主派渴望的六成選票。所有選舉策略,最終都是以可得選票計算,而民主派反對政府的區議會方案,選票得失絕對是最大考慮。而以此區議員比率計算,公民黨及社民連更會一無所有,他們
極力反對,理由明顯不過。我認為如果市民知道在新制之下,區議員可以升呢為立法會議員,他們在選取區議員時,肯定會有更多考量,其意志亦會在選舉結果中反映。

我十分欣賞普選聯的談判策略,一方面努力鑽營,以改良方案尋求突破,另一面又以民主黨的晒泠聲明,否則會捆縛反對政府方案,最終除了令政府及中央冇面,亦會令本港更多爭鬥,助長激進的社民連增大,都不是政府及中央所願見。而特首在俞曾辯中的慘敗,令反對政改的聲音增加,都是令中央作最後讓步的因素。

以區議會改良方案計算,如果再將五票分成五區,以單議席單票制選舉,民主派絕對可以全取五票。當然,中央及建制派相信可以識破其中,不會分區投票,而要求以全港選民投票。若以全港選民投票,相信會以六四黃金分割,民主派可以得到其中三票,加上直選的額外三票,議會中的民主成份有所增加,更舉實力去推動下一屆的政改方案,以達致終極普選。

區議會改良方案,對於高知名度的區議員最為有利,社民連的姑爺、亞牛及有機成為區議員的馬草泥都會非常受惠。如果今次反對改良方案去得太盡,豈非等同自絕2012以此進入立法會的機會,以社民連一向精於計算,相信好快就會見好即收。







2010年5月26日 星期三

居屋知多D (二)

政府一直通過稅收及各類福利,更平均分配社會資源,其中醫療及教育福利雖然龐大,但因為沒有為貧富設限,未有重新分配資源的功能。但房屋資助就以家庭收入設限,其中包括公屋、居屋及貸款等,對象都是中下階層,是重新分配資源的最大力量。


資助金額
要了解各類房屋資助,先要換算為現金價值。以市區500餘呎公屋為例,月租約為二千,同區呎數及質素接近的私樓月租約為六千,即政府一年資助四萬八,作為「終生」福利,若以五十年計算,資助總值現價為$240萬。

市區相若居屋市值約為$200萬,以七成折讓購入,可以看成向政府免息借入$60萬,如果以每年租金4%回報計算,再假設一手業主平均二十五年(冇乜根據的假設)才會補地價換樓,政府資助現值等同$60萬。

因此,每個公屋的資助原來是居屋的幾倍,有人主張增加公屋而減少(或停建)居屋時,相信未有考慮兩者在金額上的分別。



居屋重建
過去三十年中,有超過三十萬個居屋單位建成,不僅為中層人仕提供居所選擇,亦為部份家庭提供台階,升級為私樓業主,進一步改善生活。根據以往經驗,居屋對私樓價格影響輕微,但就為中層家庭提供上流的台階,最終亦無帶動私樓價格。加上近年土地供應短缺,令樓價急步上升,而發展商又以興建高利潤的大單位為主,小型上車盤變得十分缺市,令二手居屋價錢拾級而上,甚至有超越同區私樓的情況。因此,我認為適量復建居屋,有助調節市場供應失衡。但選址應避免豪宅及海景地區,讓土地以更高價售予發展商,為社會賺取最大利益。

但是,居屋作為房屋資助的方法之一,亦有其局限性。首先,必須要成為業主才能受惠,就對租樓中產不公。因為受惠名額有限,以致經常超額認購,最終要靠抽籤,以運氣決定受惠者的不公現象。而且,居屋的入息限制是一刀切的決定,舉例月入二萬六的就有機受惠,而月入二萬七以上的就一無所有,對邊緣家庭不利。除了出售居屋以外,我還建議其他資助中產住屋的方法。




出租居屋
除了出售居屋,田北辰提議的
流轉公屋本質是一個不錯的構思,只是自由黨反對居屋在前,而其議亦稍為複雜及太多條件,對於只懂簡單化地贊成或反對復建居屋的港人,根本聽不進耳。

我建議較為簡單的做法,是政府出租部份新建居屋單位,但只收取公屋租金,以五至十年為限,入息較低家庭可獲較長優惠,期滿可以搬出或改付市值租金。優惠對象為月入二萬至四萬家庭,令部份不符資格購買居屋的家庭受惠,改善一刀切的缺點。估計每個家庭的總資助額由$30至$60萬,為中上層家庭提供更多選擇。租樓資助理論上亦可用租金券代行,但就很容易引致濫用及欺詐行為,還是以政府慣用的做法可靠及減少爭議。

對於興建出租居屋的額外支出,政府或房委會又能否應付呢?現時房委會有二十五萬個已售居屋單位未補地價,以平均百五萬元及四成計算,金額約為千五億元,是一個非常巨大的內涵價值。以過去兩年為例,房委會每年都有十多億元的補地價收入,隨著樓價上升及更多居屋可以轉售,這項收入將繼續上升,相信可以補貼出租居屋的額外支出。


置業貸款

供樓有若
股票炒Margin,任何銀行以外的貸款,都是糖衣毒藥,情況等於借錢去炒Margin,盲人騎瞎馬,政府請別為之。


長遠房屋政策
政客及評論員經常要求政府提出長遠房屋政策,但對於任何計劃數字(如八萬五等)又嗤之以鼻。要提交一個沒有數字的長遠策略,難矣。







2010年5月20日 星期四

居屋知多D (一)

對於居屋的社會功能及影響,社會上存在著不少爭議。波蘿游曾在二手市場購入居屋給家人居住,對於居屋話題,亦有一些觀點。

投資價值
一般人都認為居屋的投資價值不及私樓,事實是否如此呢?投資價值自然是以私樓作參考,比較兩者同期的升幅,還要考慮流通量,以方便出入貨。以自己07及08年購入的兩個市區二手居屋單位為例,價格分別上升了50%及20%(對於自住而言只是紙上富貴),與同期大市相約,甚至比附近的大型私樓稍佳。我亦有研究其他居屋屋苑的二手造價,期間都有不錯的升幅,絕對不差於同區私樓。

我認為原因是政府停建居屋多時,而發展商過去十年又以出售高價大單位為主,僅以三四千元的二手居屋呎價,要在市區購買三十年樓齡以下的私樓,選擇十分有限。加上居屋主要由大型公司管理,質素及保養自然比一兩棟的同價私樓為佳。

流通量
居屋的交易比率比大型私樓為低,有其獨特原因。居屋一手買家都以中等入息已婚家庭為主,估計已經年約三十,夫婦合計約月入兩萬,並非最高學識及技術的一群,而通常三十歲後,人工亦再難高速增長,就算因本身樓價上漲可以支付換樓首期,但人工增長就未能配合供樓負擔。而且,換樓一般都希望增加呎數,同區私樓呎價本以高於二手居屋,再加上呎數增加,換樓門檻幾近倍升,最終只能長期持有自住,整體成交比率自然偏低。

但這並非代表二手居屋流通量低,情況好似不少股票,都由大股東大比率持有歸邊,只餘下一部份供市場交易,但投機者一樣可以炒過不亦樂乎,價格亦容易上升。就以不少樓齡接近三十年的居屋為例,因為不少原有單位都已可以自由轉讓,整體成交比率並不遜色於同區私樓。因此,如果是二手市場購入居屋自用或投資,加上有不少同屋苑成交的價格指標,根本不用擔心日後出貨困難。

所以,如果未能負擔同區私樓,二手居屋絕對是不錯選擇。大型地產經紀因為居屋買賣繁複而利潤較低,對於該類交易都不太熱衷,而自己的兩個居屋單位起由同區的小型經紀,擊敗大型經紀而撮合交易。加上居屋沒有一手生意,而二手成交比率又低,兩大地產經紀甚少分析居屋買賣,亦自然反對重建居屋,以免減少生意機會。



活化居屋
對於政府濫用活化一詞,實在有點反感,正確來講,應該是促進買賣及租務。首先,除非證明有大量居屋空置,否則就無需促進買賣及租務。鑑於一手業主僅為中等收入人士,再能擁有另一單位的單位的難度極高,除非有真憑實據,我很難相信他們會願意空置單位,放棄每月數千元的機會成本。

政府的活化措施,是容許分期補地價,以方便原有業主賣樓。但市場已有財務公司提供短期臨時貸款,利用買方最終付款償還,程序肯定比政府的活化手續簡便。而且,除非原有業主已經人工大漲,否則就算賣了居屋,亦供不起換入的私樓,活化措施最終能否普及,就可想而知了。


重建居屋
此為深層次問題,待續。







2010年5月5日 星期三

DAB 順風車

前文提到政府邀請有興趣的公司,申請數碼聲音廣播DAB牌照,最終只有四間機構申請,分別是商台、新城、雄濤廣播(即大班台)和鳳凰廣播,而一向爭取廣播空間的民主派及地下電台都放棄申請。

如果有留意政府二月時
發報的資料,就知道政府雖然只發放一條頻帶作DAB申請,但就強調該頻帶可以負載7至13個電台,即可容納多於一個營辦者。DAB與舊有FM制式的最大分別,就是每一DAB發射機都能負載7至13倍的電台數目,每個電台的工程成本便相對降低。根據政府預算,山頭興建發射站的工程成本約為3500至4000萬元,如果以13個電台攤分成本,每個約需300多萬。當然,對於官僚是次預算的準確度,我就心照不宣了,以免打擾大家雅興。

以目前情況來看,最終的7至13個電台,會由合資格而願意分擔建造成本的申請者瓜分。如果以傳統的FM覆蓋營運,最少要兩三千萬落樓,但DAB因為可以由多家分擔,300多萬就可以達致「全港」覆蓋。如果民主派及地下電台真的有意承辦,300多萬之數,應該可以通過大型籌款活動集資,但如今白白放過上車的機會,就不知是有心還是無意了。

雖然各家申請者大概都願意分擔建站成本,但安排上只由一家公司牽頭興建,而再由其他公司分擔,其中誰主浮沉,必然是十分爭議之事。以政府立場,當然希望會由一家相對中立的機構負責興建,以減少其中紛爭,而這家機構亦自然成為政府心中的第五個DAB經營者。

DAB廣播以高階音質為優點,尤以播放音樂為賣點。但隨著MP3機及iPhone流行,大量美妙音樂全在彈指之間,電台音樂節亦變成是明日黃花。各電台現時的主要賣點節目,都以phone-in、各式討論及財經節目主導,最終還是以內容取勝,音質高低與否,變成無關宏旨。以現有電台的營運模式,必定睇食飯,以減低DAB要分擔的支出,不會積極擴闊戰線。作為一個普通聽眾,就只能寄望新來者有所突破了。









2010年5月4日 星期二

口是心非

商台幫民建聯賣廣告(其實亦有幫民主黨卿姐賣廣告),惹來不少非議,商台上星期請來各方議員,到晴朗節目發表意見。泛民議員的普遍意見,都認為政府有責任開放數碼大氣電波,讓更多團體可以發表意見,在電波未曾開放之前,商台不應見錢開眼,替有錢的民建聯賣廣告云云。

其實政府自二月開始,已邀請有興趣公司或團體,申請數碼聲音廣播DAB牌照,根據
政府上週公佈,最終只有四間機構申請,分別是商台、新城、雄濤廣播(即大班台)和鳳凰廣播。出乎意料之外,竟然沒有一個泛民機構申請,連一向冒險非法廣播的民間電台及FM101,都沒有去申請。

申請之意思,只是交張Form,資料多少隨意,真係舉手之勞,何解咁都懶做? 他日政府將DAB牌照分給有份申請的電台,泛民及那些地下電台必定空手而回,到時是否又抗議政府不公,沒有開放電波頻道?

以政府開放的DAB頻率,可以負載7至13個廣播電台,最終必定由各申請者瓜分。如果泛民及地下電台真有意思申辦DAB,最少應該全力做好申請工作,就算財力不及現有電台及大班台,但如果加以民意支持,絕對有機會從中突圍,搭上DAB順風車,分到其中一兩個廣播電台。但觀乎他們今次的冷淡應對,就令人覺得口是心非,只在乎政治做秀,多於爭取言論空間;又或者政治只在乎製造抗爭,先可以得到利益籌碼。

只怕政府到時又可以大大聲話: 「唔好話唔俾機會你,係你自己唔識珍惜咋」。








2010年4月29日 星期四

死者為大?

中國人傳統經常話「死者為大」,如果好似黃福榮,當然要致以最高敬意。但最近兩宗死人事件,傳媒就以出位標題賣紙,其中對事件的看法,我就不敢苟同。

1.
冷血司機隧道棄嬰屍
貨車司機撞人後不顧而去,當然大錯特錯,冷血行為令人髮指。但成件事做得最錯既,唔係個司機,而係受傷個亞媽。根據報紙圖文並茂,再配上動新聞,顯示係亞媽手推嬰兒車,唔行天橋而沿馬路邊推行,即係佔用部份行車路。如果是單身行路,當感覺有車輛駛近,還有機會向橫避開。但手推的嬰兒車只能直行,不可橫行,就算明知有車駛近,都會走避不及。如此人車爭馬路環境,自然險象橫生。

如果司機不熟當地馬路情況,就更易出事。司機當然要負部份責任,但亞媽的愚蠢行為,先係導致意外主因。就算司機能盡快停車,四月大的BB恐怕亦凶多吉少。報紙盡情責備司機之餘,是否更應批評亞媽不是,以警惕其他亞媽不要重蹈覆轍。


2.
為跑飯盒數 迫死好老師
女教師老公指責校長要求太高,迫死教師太太。這個可能是事實部份,但就肯定並非事實全部。報道指女教師十幾年來都有情緒病(精神病的美化詞),早年在青山醫院住了一段時間,多年來都要日日服藥,過去一年經常向老公訴苦,申訴校長要求太多,以致自己情緒低落,亦當眾喊過。

這位老公受訪時不斷指摘校長不是,又話自己十年前已停止外出工作,全職做住家男人,全力照顧太太云云(家中沒有小孩)。女教師任職官校十幾年,應該是公務員,如果有精神病,不單冇人敢炒,上頭更會識做減輕工作。如果真係關心太太,再考慮到前科及現況,教師老公做過乜?有否嘗試同校長講講,還是原來一直隱瞞精神病,以免影響前途。最後,有否建議她轉校或甚至停職,由自己重新工作頂替,承擔家庭支出,以讓太太多點休息。如果校長不知教師有精神病,而老公又繼續要女教師衝鋒陷陣,出事責任誰負。

明白教師尋死應是一瞬之念,自己亦難以控制,但如果考慮之前病歷,懂得放下,可以無需踏上不歸路。如此一跳,校長固然要終身自責,相關的同事及學生亦有陰影,種種對傍人的傷害,如果教師之前懂得自省,又或自己老公願意承擔家庭支出,以幫助其釋懷,都可以避免今次悲劇。

相反,除非校長明知對方有病仍不斷壓迫,否則只能算是一個不善管理的校長,但就不幸負上害死人的污名,終身抱憾。





2010年4月27日 星期二

數碼世界盃

外資母公司入股敝小企快將兩年,一直都十分守禮,沒有派員駐守小企,只是依靠每月遙距會議,三幾個月有董事過港一敘外,大家都只求月月有數交,對小企管理層十分尊重,沒有甚麼指指點點。洋主席雖然是萬里之外,但就非常關心香港有關媒體、廣播、科技及資訊(簡稱TMT)的發展,每當本地有相關新聞,主席都第一時間請問我們有何商機。

政府要發牌照或有新營運商開業,主席固然打爛沙盤,有時連有公司經營困難或大幅裁員,一樣查問對方有否打算進一步節約,例如外判部門工作予敝小企。雖然我們每次回應都十分冷淡,但他還是熱情未減,迫得每逢本地TMT市場有任何變化,自己腦袋都會自動空轉幾下,思考有否直接或潛在商機,以準備回答主席的查問。

剛巧無綫、亞視和有線就播映世界盃達成共識,無綫及亞視會在數碼頻道直播揭幕戰、決賽等4場賽事,64場賽事精華等,並願意播放有線編排的廣告及宣傳,變成數以億計的廣告收益,似乎盡歸有線所有。數星期前無綫及亞視因為不願肥水流入有線台,拒絕於免費台播放有線廣告,反而作出一拍兩散的反建議,建議全程不會播放任何廣告。今次兩台明顯稍作讓步,估計政府從中發揮了斡旋的功能。

現時數碼電視網絡的覆蓋範圍雖然接近九成,但備有解碼器的用戶只有50%,即約為100萬,相信大部份都會與有線的一百萬用戶重疊。無綫、亞視決定以數碼電視播送,會令收視無法達到模擬廣播的二百多萬戶,加上與有線客戶重疊,而華南地區又未能轉播兩台數碼球賽及廣告,對有線的額外收益算是十分有限,大致達到無綫、亞視不願養肥有線的目的。

觀乎本地數碼廣播已開播了兩年半,儘管訊號覆蓋已達九成家庭,但就只有50%家庭願意配置解碼器或高清電視收看,考慮到對兩台已投入的的數億元數碼設施,反應成績未符要求。今次兩台一方面不想有線大獲全勝,刻意未有在模擬頻道播送,但就希望趁機推動數碼廣播,尤其是藉今次盛事,帶動中下家庭購買解碼器或轉用高清電視電視機,從而擴展兩台數碼觀眾群,為兩三年後的全面電視數碼化作準備。

話時話,未知那些為民請命的議員,又會否為了減低民間怨氣,又或以減輕貧富懸殊為名,要求政府或電視台津貼解碼器,以達致全民共享

至於是次事件對小企帶來的商機,Well,真係諗唔到呀。






2010年4月22日 星期四

地產寶藥黨


九十年代之時,波蘿游在本地公司打工,認識一位之前在微軟任職的同事。當時互聯網還未普及,微軟正值如日中天,自己奇怪問他何解要離開微軟,加入這所本地公司。豈料他拿起一本以首富為封面的雜誌,訴說微軟沒有甚麼了不起,能加盟首富的旗艦公司,才是他最大的心願。可想而知,以首富牽頭的地產商,在當時社會的地位。但時移世易,今天的地產商形象已經一落千丈,變成過街老鼠。

剛巧自己當時首次置業,衡量價錢及各項因素,亦選擇了首富當時的主打新盤。以一個宅男的標準,樓書實在是美侖美奐,以藍天碧海為主題,二十分鐘可達中環(塞車可能要一小時)。因為能力所限,只能選擇內園景的小單位,自然留意樓書裏面的園景圖畫,最有趣的是圖畫下面,竟有一小行字,稱此為「畫家筆下的印象」。自己雖然是首次置業,亦明白樓書畢竟是廣告,自然有人工美化,與現實難免要打折。為了印證其中差異,自然不辭勞苦,親身到現場地盤考察。

至於當時的示範單位,已經用上了小型傢俬,牆身貼上大牌鏡片,以增加空間感。此等銷售手法,廿年來都沒有多大改變,只是近年樓價一升再升,以至民情洶湧,政府被迫要橫加指引。至於實用面積方法,除了九十前還找到八九成之外,九十後幾乎清一色是不足八成,近年更只有七成多。港島明星樓盤如太古城、賽西湖及嘉雲臺等,三十年來升幅一直領先,九成的實用率,自然是主要原因之一。實用成數在樓書一目了然,買家應該心中有數,不足的成數亦會在價錢上反映。

對於近幾年的「發水樓」一詞,其實幾十年來一直有之,根本不是甚麼稀奇現像,能夠花得起幾百萬上樓的買家,相信絕大部份都有足夠智慧,了解個中境況。
至於偶然有買家感到貨不對「心」,就大概好似寶藥黨一樣,橋唔怕舊,最緊要受。儘管政府一直苦口婆心,寶藥黨每年都仍有斬獲,就好像精美樓書及豪裝示範單位,同樣亦可以叫年青才俊中招。

我以為現今一手樓銷售最大問題,不在於示範單位或實用成數,買家只要稍為留意,些等招數自然不攻自破。最大問題是價單不全。即使政府要求發展商數天前提供50%單位價錢,但餘下的50%就仍然是未知數,任由發展商即場向個別買家出價,令買家處於下風。加上銷售經常刻意通宵進行,多人共處一室,空氣不足及精神不佳之下,買家自然容易出錯。發展商及經紀方面就人多勢眾,以逸待勞,佔盡敵明我暗之優勢,自然容易得手。此亦解釋何以近年一手樓價明明較二手偏高,但依然有不錯銷情。但最終遠遜於大市升幅,而那
20-30%損失的升幅,亦正是買家之最痛。





2010年3月31日 星期三

何解買新樓

自從九七金融風暴,發展商銷售一手樓宇方法,出現了結構性變化。變化不單是外表及實用方面,其實樓房縮水,最少有三幾十年歷史,實用率方面大概從七八十年代的90%,到九十年代的80%,到近幾年的70+%,好多時業主都手中有數,樓宇價格亦從中反映。

我指的變化主要是從價格考慮,九十年代發展商首輪普遍以低價速銷,然後分批加價,買家要同時要考慮三四張價單。如果樓盤受歡迎的話,首尾價單呎價可以有10% - 20%差異,買家可以在半天的銷售時間,喜見單位的「名義」價格獲此升幅。其時銷售主要較廣告推動,無需地產經紀參與,半天賣出過千單位,情況非常普遍。

但自從SARS以後,發展商就非常依賴地產經紀,每有大型樓盤展銷,都見經紀血肉長城,將附近擠得水泄不通。而發展商定價都先高後低,特別以優質高價單位先行,以高價成交定下較高指標,提供空間下調。過程中全靠地產經紀三寸不爛之舌,游說買家下海。因為會計制度轉變,發展商可藉物業估值獲利,無需單靠售樓受益,急於出貨意欲下降,一手銷情比以前溫和得多。

自己九十年代幾次入市,都因為發展商以低價開售,買入的全是一手新樓。但SARS以下,縱然都有入市,但全為樓齡較新的二手樓,已經沒有涉足一手新盤。不單因為懼怕一手地產經紀的熱情,或因為實用率持續下跌,而這些都是可以克服的。主因是時代轉變,一手價格已不可同日而語。

我從中原地產網頁,翻查近幾年出售的大型新盤,找出過去三個月成功賣樓的一手業主,記錄期間單位的升幅,再比較同期中原地產指數升幅,亦即與大市升幅比較。選擇樓盤分佈港九新界,事前完全未有任何篩選,全部都是大型新盤,因為有足夠成交作為分析。

如圖所示,衣不如新,樓不如舊,實在不用多言。


PS: 查察當中,其實發現有一較新樓盤能打破宿命,圖中未有列出,炒家自知樓歸何處。





2010年3月28日 星期日

強拍博弈

上星期瀏覽中原地產網頁,發現西半山成交中, 47年樓齡的美麗臺成交總數竟然獨佔鰲頭,呎價平均萬六元,比起西半山樓王雍景臺的萬一元還要高很多,細看更發現很多單位差不多同日成交,數字非比尋常。自己孤陋寡聞,對美麗臺沒有認識,初時還以為是中原電腦故障,才出現這些異常數字。數天後才閱報得悉,原來美麗臺有巨大重建潛力,數字乃集體收購所致,有部份未趕及尾班車的小業主,更抱怨政府將強制拍賣成數由九成降至八成,令發展商提早集齊足夠單位,以致終止購買合約,自己錯過了高價收購,最終價值將由強拍決定。

參考同區二十年樓齡樓宇,呎價平均九千元,何解47年的美麗臺,竟然以平均萬六元賣出,原因是重建之時,地積比率可以倍增,發展商亦因此願意以市價的雙倍收購單位。翻查美麗臺幾年來的歷史,可以說是風起雲湧,原來小業主幾年前已自知重建潛力,所以多次向發展商招標,務求以最高價將整幢大廈出售,可惜始終未能「到價」。另一方面,收購公司亦採取逐個擊破的策略,對個別小業主游說,並成功累積收購數目。

以美麗臺平均千呎單位,市值全部千幾萬,小業主自非泛泛之輩,加上經過多年反覆招標,及與收購公司多次角力,大家應該明白強拍的運作,就是越遲出售,叫價就越高,但必須在夠數之前出售,否則就打回原型,遊戲有點像音樂椅一樣,風險越高,回報可以最大,亦可以打回原形。而且政府建議八成強拍已有兩年,小業主及收購商都應有準備,調整適合自己的策略,適當考慮回報風險。如今因為最初叫價過高,而最終未被收購,而落到強拍田地,理應心知肚明,尊重遊戲規則,而非輸打贏要。

很多人以為發展商收購小業主的八成單位,是兩者之間的利益之爭,但我認為最大的競爭,反而是小業主互相競爭,大家都希望自己是最後一群被收購的,以最高價出售。其中的博弈就是「
囚徒抉擇」,小業主希望以集體招標,合力製造最高售價,但發展商就故意離間小業主,個別談判以求逐個擊破,小業主因為互相爭逐利益,難免鉤心鬥角,爾虞我詐,甚至製造虛假訊息,以爭取最大利益。

強拍的最大問題,是難以保障餘下小業主的利益,特別是那些為了感情因素,而未有將單位直接出售的一群。我認為要優化制度,地政署要訂立合理的拍賣底價。現時單以附近同類單位市值訂價,未能反應重建價值,如果能同時以過去一兩年的收購價的八折為參考,再與市價相比,以價高者為拍賣底價,對發展商的額外支出十分輕微,但就能對餘下小業主的產權有較合理保障。



2010年2月19日 星期五

港產 DAB

遇著剛剛,我前文提及DAB發牌一事未久,政府立刻認清形勢,唔敢私下將AM牌轉為DAB牌照,改為正式公開邀請有興趣營辦機構,可於 4月 30日前向廣管局申請,最快今年底投入服務。

最奇怪的是政府文件中提出要建立七個發射站,並謂數碼廣播設備的成本,約為 3,500萬至 4,000萬元云云。本來興建費用多少,官僚估算從來冇準,因此記憶所及,政府每次拍賣電訊牌照,從來無提及要建站多少,或費用多少。原因一字咁淺,電訊及廣播網絡,從來大有大造,小有小造,按個別經營商的預算、策略及客戶群組而定。舉例同是大哥大台,CSL的建造費可能是萬眾的數倍,而其收入又可能是後者的N倍。政府何德何能,對發射站及成本計算得如此準確,仲咁大膽白紙黑字傳世,看官可知其中用意?


如前文所述,DAB牌照自然是為大班AM台騎牛馬中的好馬。整個發牌過程,未有訂明需要具備何種條件,如果多家申請的話,更唔知以何選美標準。簡單而言,一切交由特首及行政會議決定,個中的玄機,真係多講無謂。


平心而論,DAB牌雖然是度身訂造,就算能提供七至十三個播放電台,但如果考慮所有利害,好易變成糖衣毒藥。大班勇於開拓本地數碼市場,其志可嘉也。以大班的人脈及電台經驗,加上股東生產廉價接收機的能力,有膽色及本事以純商業模式經營DAB,大班恐怕亦是不二之選。




2010年2月11日 星期四

龍精虎猛 新年進步




祝大家


龍精虎猛 新年進步




初四啟市


2010年2月9日 星期二

法、理、情

世紀爭產案首回合結束,肥通被技術性擊倒,更被警方調查其偽造文件,而坊間反應亦一面倒,將肥通封為世紀賤男。

波蘿游雖然跟大部份人一樣,對肥通的言行甚為反胃,見佢後面憎佢前面,但就會先放低個人喜好,以更客觀分析事情。今次肥通輸在兩方面:人和及科技,法官都係人,一樣有個人喜好,面對世紀賤男,加上幾百億的社會責任,好惡亂其中,自所難免。科技的靜電分析,力證簽名是從正本直壓副本,留下痕跡,與證人記憶有異,成為今次決勝關鍵。

我覺得最奇怪的,是肥通在提交遺囑時,根本無需出示副本。副本與
前文提及的倒轉印鑒一樣,對於一份偽造的文件,都是畫蛇添足,只會製造更多破綻,肥通何解要多此兩舉,真的是天網恢恢,還是另有真相。發掘「真相」是控辯雙方的責任,確認真相是法官的責任,儘管我對各樣線索及盤問方法,有不同意見,亦無意在此細表。

我以為整個法律制度的發展,都是從情理開始。人類除了基本生理需要外,亦以自身感覺 - 情,影響行為上的表現,以致在利己之餘,亦盡量不損他人基本權益,從而進化為道德標準 - 理,然後再將之規範化,以集體力量(政府)施行 - 法。對於先進文化及社會制度引言,都應該是法大於理,而理高於情。

但以爭產一案而言,社會對法理情三者的價值觀,似乎剛好相反。討厭肥通的情,加上數百億的公眾利益之道理,似乎都決定了最終法律裁決。而這樣的法律不外乎人情,理大於法的價值觀,又剛好反映了東西兩地的差異,而對民主政制發展的有效性有不同影響。

假如,假如如已,肥通再出示其他證據,可能是富婆的最後影帶,解釋將身家贈予肥通的原因及心路歷程,又或是更高超的科技,以確認兩位見證人確曾接觸該份遺囑,又或是個別證人推翻昨日的我,以致終審法院要推翻原審,不知社會及政府到時會如何面對。

肥通欠盡人和,乃上訴的最大阻力。如果法庭接納其上訴,相信他會重整軍營,如果加上清洪或胡漢清等金牌大狀,審訊過程必定更舉瞄頭。如是的話,肯定再為傳媒提供不少養份,亦為大家帶來更多免費娛樂及資訊。





2010年2月7日 星期日

殘酷的現實

好夢由來最易醒,現實就是那樣殘酷。
港隊餘下還有兩場比賽,惡夢可一可再還可再。

香港足總醒醒,特首醒醒




香港電台網上廣播站

東亞盃港隊0:5慘敗南韓

日期: 2010-02-07 HKT 20:39

在日本舉行的東亞盃足球賽,香港隊在首場賽事,慘敗南韓0:5。開賽後,南韓隊佔據主動,壓制港隊,在10分鐘由隊長金正友頂入,先開紀錄。南韓在半場前再入3球,令比數增至4:0。換邊後,港隊嘗試反擊,但在南韓嚴密防守下,未能獲得具威脅的埋門。在補時階段,南韓的盧炳俊補射成5:0完場。

香港隊下一場賽事,會在星期四迎戰主場的日本。








2010年2月1日 星期一

官商電台

前文提及政府08年批准大班台申請,以一條AM模擬頻道,作為聲音廣播電台。原先打算仿效其他AM電台,於坪洲興建單一發射站,藉以覆蓋全港,但就一直受到當地村民反對,令工程無法展開。

事件一直擾攘至去年年底,大班聲稱會將AM台改為220MHz(兆赫)的DAB數碼制式廣播,並藉數碼功能,可以同時提供七個電台節目。大班更表示會自家生產數碼收音機,以低價出售,更考慮送出數千部予小巴及小輪,以作推廣之用。

從技術層面考慮,DAB數碼頻率與現時FM廣播相近,傳送功率及覆蓋距離亦相類似。AM發射站一個足以覆蓋全港,但FM廣播就要佔用七個山頭發射站,而估計DAB亦需要同樣的山頭發射站,才能覆蓋港九新界。

大班台的牌照條款,可以從廣管局的網頁下載,其中表明要以AM制式傳送,任何更改都要特首及行政會議批准。DAB頻道可以同時播放七個電台節目,亦即七倍於AM頻道的容量,而音色亦遠勝AM廣播。要提供七個山頂予DAB發射站,政府可能亦要以低廉租金,租出山頭用地。以上種種,都涉及不同利益及政府資源。如批准大班台以DAB廣播,其牌照條款必須修改,其牌照收費亦需要檢討,

港台在數年前已經測試DAB廣播,但一直因為成本效益,及DAB收音機並未普及,未有正式推行。波蘿游十分支持大班台以DAB廣播,加速全港聲音廣播數碼化,不單可以令電台數目倍增,以提供高音色節目,推動各式文化及娛樂節目,並利用數碼頻道供應更多信息,有助社會發展。

雖然DAB有其正面作用,但就涉及頻道和山頭等社會資源。而且,社會一直有訴求開放廣播頻道,而民間電台及FM101等組織,更因為申請頻道不果,不惜以身犯險。鑑於DAB能同時提供七個電台,政府有需要限制大班台所佔數目,並要求其以合理價錢,將餘下電台租予其他的成功申請者使用。

根據最新情況,大班台已經在個別山頭臨時建站,並於月前試行DAB廣播,彷彿一切都如箭在弦,隨時要作正式數碼廣播。波蘿游提醒特首及政府當局,必須認清目前形勢,考慮政府的新低民望,及特首與大班的微妙關係,小心及盡速處理此事,要做到白璧無瑕,避免瓜田李下,被看成官商勾結的官商電台。








2010年1月22日 星期五

免費電視

繼有線電視申請免費電視牌照,香港寬頻及電盈立即緊隨其後,亦向政府遞交申請營辦免費電視。三家收費電視公司營運多年,突然要加入免費電視戰團,真是瘦田無人耕,耕開有人爭,不管最終成敗,股價狂升數十巴仙,已令投資者欣喜若狂。

現時本地只有TVB及亞視兩間免費電視台,而又以TVB一家獨大,即使抱著是是旦旦的態度,而節目質素一向為人疚病,依然每年大賺十億元。反之,有線電視長年艱苦經營,電盈收費電視年年虧損,香港寬頻電視似有實無,自然眼紅對TVB長期壟斷,要與他分一杯羹。

對於三間公司同時申請,政府的反應就令人困惑。例牌回應當然是「重申」政府立場,是要保持市場開放,歡迎新來營辦者;但同時又直接及通過其他途徑,強調若干申領條件:要特首批准跨媒體申請,又要符合服務承諾,例如頻道數目及覆蓋率,內容限制又要提高,甚至不能是附屬公司等等,都是有意識地提高申辦門檻。

TVB及亞視的免費電視牌照,本質上與另外三家的申辦情況有所不同。現在兩台只付上低廉牌費,就可佔用大氣電波頻道,再以近乎零租金佔領六個山頭發射站,變相免費佔用公共資源,亦即是政府補貼其營運。既然如此,政府對其服務水平自然有較多要求,包括廣播頻道數目及播放時間,廣告播放時間,覆蓋範圍要接近百份百,以避免對偏遠市民不公,內容方面亦有較高規管,還需每月為政府播放若干小時宣傳片段等等。但以上所有要求,都建基於兩台獲配頻道及山頭作為前題。

而三間收費電視公司,已經表明會自給自足,以本身光纖網絡傳送免費節目,無需政府提供無線頻道,更不佔用山頭建設發射站。政府如果要開放及公平,絕不應在他們的播放頻道數目及時段,以致覆蓋率方面,設立任何要求,甚至廣告時間亦應全面放寬,讓三者以市場模式經營。當然,因為是開放式廣播關係,內容方面的規管尺度,仍應與現有兩台一致。至於跨媒體限制,更是不值一談,既然同是電視廣播,收費與免費根本同出一轍,沒有跨了甚麼媒體。再者,在媒體及科技共融的今天,跨媒體限制早已不合時宜。

我認為政府對於這三個申請,都表現得戰戰兢兢。以現時情況,最少TVB及亞視高層在緊張時刻,仍然願意與政府配合,甚至出動主播專訪特首及負責官員,為政府政策護航。但如果一旦開放予另外三間公司,情況就難以估計,有線及電盈就肯定比現有兩台,更勇於批評政府,而一向出人意表的魔童,其處事手法就更令政府擔心。觀乎以上考慮,我估計政府會靜靜提高門檻,並且會不斷諮詢,總之拖得就拖,最好交由下屆特首決定。

至於三間公司對於營辦免費電視的取向及策略,以致優劣分析,有機會再作討論。





IQ題:

三間公司要提供免費電視服務,可否將低端用戶月費減至$1,而技術上限制其可收看的節目,不就等於即時提供免費電視,又何需要向政府申請呢?
何解三間公司未有如此施行?






2010年1月16日 星期六

熱血青年

波蘿游作為六十後,不免經常倚老賣老,對七、八十後的處世態度指指點點,一向都覺得其懶洋洋,做人做事都欠缺動力,對週邊事物都表現得十分冷漠。對於今次上街示威的八十後(當然亦包括七十後),我可以話是十分稱許,難得他們肯赤膊上陣,五區苦行及斷食(未知與絕食何異),充份表現年青人應有的動力,令人耳目一新。

更難得的他們之中的不少領導,對自己所做之事,都有深入了解及相當見識。在不同的電台訪問當中,他們都顯得理據充份,對答大方得體,表現不遜於七十代的前輩,足證他們是一群能力高及準備足的年青人。難得社會仍有如此高質熱血青年,對舊有制度及思維,帶來不少衝擊,促使當權者多加思考,施政時更貼近民情。

好像每個年代的熱血青年一樣,隨著年紀及識見的增長,熱血最終亦會冷卻下來。仍然參與社會運動的,大概會採取比較平和及深化的途徑,可以是當上議員,進入建制當中,又或有部份甚至加入政府或商界,以能力及切身經驗當上高位,為社會發展作出貢獻,而社會巨輪就是如此前行。

從社會學角度考慮,不少人擔心八十後的激進取態,會漸漸變成常規,對政府及社會發展,帶來負面的影響。而據聞政府亦為此增加資源,研究如何應付這些熱血青年。

至今都沒有甚麼正統調查,去認識這批熱血青年的成份。從示威場地及互聯網上的氣勢,都令人覺得他們人多勢眾,認定他們是典型八十代。但互聯網上的討論人物,從來都是面目模糊,數目不清,具體數目根本難以確定。

我有一簡單觀察,就是參考網上報紙或討論區的閱覽人數,以了解其中數目。就以生果報的主要社論為例,一般顯示只有七八千人閱覽,其他評論或討論區,更可能只是三幾千之數。相對於各佔一百萬人數的八十代及七十代,就知道熱血青年可能不足一兩巴仙。如果連評論或討論區也懶得一看的的話,大概更不會身體力行,參與討論及示威。將熱血青年看作常規甚或社會問題,恐怕都是小題大作。

話雖如此,星星之火,最終能否燃點沙漠一樣的年青世代嗎?




2010年1月12日 星期二

明報謬論 - 困乏八十後

上星期明報以「困乏八十後 學歷增收入跌」作為頭條及社論,報導指根據統計處資料:隨著經濟發展,1997至2008年間市民收入中位數上升9.4%,唯獨15至24歲的年輕人、即所謂「八十後」,入息中位數不升反跌,20至24歲一族的入息中位數,由97年的8200元跌近一成至7500元。更甚的是根據資料顯示,1996年約有18%年輕人具專上教育程度,到2006年已增至30%。明報引述「學者」分析,年輕人學歷普遍提升,但收入卻減少,反映教育政策及經濟發展錯配,若政府不作出應對,年輕人怨氣必會累積,成為計時炸彈云云。

明報此文一出,可說一石擊起千重浪,引起各討論區的年青巴打的共鳴,細說自己的悲慘遭遇,工資如何地偏低,以確認明報的分析正確,加強讀書無用的指控,社會資源錯配等等。

波蘿游初讀該報導之時,即時已心生疑問,雖然明白由於97年特別好景,加上經濟轉型,過去十年以來,本地工資中位數可說停滯不前,但真的變成「學識高、人工低」這樣惡劣嗎?我曾經花了些時間去統計處網頁,意圖求證資料來源,但就遍尋未果,未知明報資料從何得知。

本著大膽假設、小心求證的精神,我先假設資料正確,再細心分析數字意義,就發現明報的立論錯誤。

中位數
首先,重溫一下中五數學,何謂中位數?如果將年青人工資平均分成100個等級,以1級最低,而100級最高的話,中位數就是位於第50級(嚴格來說是50.5級)的人工。如果年青人有30%大專生,現實只會提升第70至100級的收入, 1-69級的年青人還是保持中學水平,學歷沒有改善,人工沒有提升,而中位數的第50級亦同屬此列。因此30%的大專生不管人工如何大升,只會提高同輩收入的平均數,而不會影響其中位數。

樣本有異
統計結果會因為樣本不同,而產生不同結果。順景的大專生一般22歲畢業,不少重讀會考及高考的,可能要到24歲才畢業離校。以96年時18%大專生為例,因為大部份在15-24歲正在求學,不會被納入工資統計當中,只有中學程度及已經就業的,才會被納入統計之列。即當時只有程度較差的82%變成統計樣本,統計所得的中位數,就是位處第41級,只有中學程度的年青人。

反之,以06年情況,因為有30%大專生在學,只有程度較差的70%變成統計樣本,中位數變成位處第35級,只有中學程度的年青人。不問而知,如果經濟及其他條件不變,位處41級的年青人,工資自然比35級要高。


統計處的資料,顯示大專生比例增加,但15-24歲的工資中位數反而下跌,是正常不過的結果。只是明報的逆向思維,又可解讀為順應年青人民意,才得出這樣的笑話。要查證學歷對收入的影響,其實可以參考25-29歲的薪金中位數變化,因為大多已畢業就業。如果能找出平均數,甚或是年齡及歲數對工資影響的統計結果,則更能了解事實真相。

話時話,明報的報導及社論,未知是80後、70後還是60後的產物。




2010年1月10日 星期日

一地兩檢

要充份發揮高鐵功能,一地兩檢是十分重要的配套。高鐵網絡四通八達,從香港出發,可以轉車往各大城市,但因為進入大陸國境,必須通過入境關口的邊防檢查,如果要所有高鐵站都備有出入境關口,以應付少量港客,其他城市肯定無法配合。現實情況則更為複雜,離港高鐵乘客包含港人、國內人士及外國人,而高鐵又容許中途上落客,對於出站乘客,除了靠入境關口,否則無法識別是否港人或外國人,變成就算是內地人在國內上落,都要接受查檢,最終根本無法實行。

如果無法一地兩檢,就只能要求從本港出發的高鐵乘客,必須在廣州站指定月台下車,接受入境檢查,然後再上車或轉車,才可乘高鐵前往其他城市。以數千乘客同時下車檢查,隨時用上半個到一個小時,若加上個別「問題人士」,則所需時間就更難預算,到時原來班次是否繼續等候,或要再安排改乘其他班次,所費需時,大大打擊了高鐵四通八達的方便。舉例來說,如果要前往深圳的福田或龍華,就要先北上廣州出境,再轉車回頭南下,實在是貽笑大方。

一地兩檢其實在西部通道已經施行幾年,方便快捷,一直為旅客稱許。但何以在高鐵施行,港府一直表現為難,只稱正在積極研究,從未作出任何承諾。西部通道情況有別於高鐵,西部通道的「一地」,實為過境大橋以北,即是中方地頭,據聞只是以特殊安排,將部份地方租予香港入境處辦事。

而高鐵情況剛好相反,「一地」不管設於西九或錦上路,都是香港地域,到時港府又是否可以租地讓大陸邊防工作,以達一地兩檢之效果呢?對於議員質疑此舉等同讓中央在香港執法,我認為是小題大作。為了更符合一國兩制精神,港府可以像外國領事館一樣,租地予大陸邊防辦事。

問題是如此安排,又是否為中央政府所接受。如果是異見人士要強行上車,又或異見人士在中方地盤示威,中央有否足夠警力應付,到底不是自己地頭,要增援亦不易,到時是否要香港警力支援,又變成違反一國兩制,亦令中央官員難堪。另外,出入境涉及不少人士敏感資料,中央是否放心儲存於港方,又或如果經網絡傳送大陸,會否擔心中間會被盜用,都是要考慮的事情。

本港興建高鐵,也算是配合中港一家的大方向,只要港府力陳利害,亞爺大概願意委屈一下,開啟方便之門。