2007年11月26日 星期一

百佳的百般無奈

上週百佳超級市場全線停止主動派發膠袋,轉為鼓勵顧客自願捐兩毫,以索取可分解的環保膠袋。此計劃一出,即刻受到不少批評,有的說是綽頭招來,有的擔心公款私用。昨天百佳決定「多一事不如少一事」,以計劃「備受抨擊」為理由,終止有關籌款計劃,變相要幾多膠袋都免費,接下來又是一連串的批評。

老實講,你話今次計劃,百佳有冇綽頭成份,我想總有多少。但有否賺錢成份,肯定百佳諗都唔敢諗。試想,兩毫子,仲要係自願。每次收銀員都要苦口婆心,勸說顧客捐獻,過中收銀員有多難做,有多少要給顧客為難,其父母有否給人問候(恐怕大多數都有此遭遇)。區區兩粒神,要費咁多唇舌,減慢顧客流動,又多數唔肯俾,有些還責備收銀員,變相影響士氣及工作效率,如此計算,莫講話每個膠袋收兩毫,就算收兩蚊都補唔番。

我想百佳的洋人總經理,最初都真心想環保,並且可以支持一下政府要推行的膠袋稅,仲可以有環保宣傳綽頭。百佳肯定預料計劃多少會有上述阻滯,並會帶來輕微經濟損失,但可以建立環保形像,亦決意執行,但如今咁大社會反響,經濟及商譽損失,遠超洋人的價值觀可以預算的範圍。

對於偶一光顧百佳的顧客,兩毫子算甚麼。如果你幾乎天天光顧,為何又唔自備購物袋呢,反正習以為常,常備購物袋又有幾唔方便呢?只能哀嘆「部份」香港人(唔知有幾多),口講環保就容易,稍為身體力行都No Way。好似每日返工,總見到一些有公事包或背包的上班一族,買報紙時還是要用膠袋,在下實在無法理解。正因如此,百佳的洋人總經理可能也無法理解,兩粒神,有準備就可以慳番,駛唔駛喊打喊殺,好端端的一個計劃,最後無奈剎停,仲要俾環保團體鬧玩綽頭,做事虎頭蛇尾。

市民如此質素,更促使政府盡速施行膠袋稅。

哀嘆很多法律,都是為了制約無公德之徒而設,最後全民受害。





2007年11月20日 星期二

07樓市雜談 – 下集

要掌握最新樓市數據,可以到中原數據網頁查察最新成交,亦可以Google一下各大報紙的地產要聞,搜尋相關樓盤最新成交。我亦有到各別當炒區域,向代理問價及睇樓。

要比較各類樓盤從年初到現在升幅,大致可分為以下各類:

1. 頂級當炒區: 港島西區,南區及九龍站
a. 其中以港島西區最為火熱,主要地鐵支線消息帶動,個別樓盤如寶翠園已經升了20%-30%,好多業主仲封盤善價而沽
b. 港島南區則為最近香港仔賣地好消息影響,海怡半島的優質單位亦升了超過20%
c. 九龍站一向為炒家樂園,普遍升了超過20%

2. 次級當炒區: 港島東區:太古城,康怡等
追隨港島西步伐,普遍升了10% -20%

3. 起步區: 九龍大型樓盤:麗港城,匯景及黃埔等
普遍升了10%

整個升幅以港島西及九龍西為核心,輻射開去。再分析成交單位數目,之前數月都以每月過萬成交,估計十一月的登記數目,會創九七之後新高,升幅及成交都十分協調,不像是小陽春情況。


再考慮股市情況,因為要等待對港股直通車開通,預料恒指數月內不會急速回落,如果穩守二萬三點以上,便令樓盤準買家有時間賣股套現,作為買樓首期。如果是中長線股民,應該享受了06及07年的港股升幅,股價普遍番了一番,如果有幸長中字股,更可以番了幾番,套現作為買樓或換樓首期。

綜合以上考慮,我自己亦毅然入市,打算用來收租,作中長線投資。


警告:買樓因為牽涉借貸,以三成首期為例,等同以Margin型式買股,可能是閣下一生中最高風險的投資,閣下入市之前,宜再再三思再三思,輸贏與人無尤。







2007年11月15日 星期四

07樓市雜談 –上集

這幾年股市如日中天,討論股市blog亦如雨後春筍,A貨股神俯拾皆是。股市及樓市一向都係港人熱衷投機選擇,但就甚少見有Blog討論香港樓市,深入的分析就更加少見。我相信主因是寫Blog一向是年青人(四十以下)玩意,投機樓市與股票性質不同,股票幾千到幾萬元已有交易,正是豐儉由人,適合年青人參與,而且變化很快,配合互聯網互動特性;但炒樓則最少要二三十萬入場費,比較適合較年長的一。波蘿游作為寫Blog的年長一,加上自己有實戰經驗,正好試填補這個空檔,嘗試分析一下現在香港樓市。

要了解香港現時樓市情況,我認為必須要回顧過去,了解港人對炒樓的態度及模式。以九○年以後作為研究,包括以下樓市急升階段:

1. 91-92年: 呢個可能係樓市最火熱的年代,一年間升了100%,亦孕育了手套黨及飲管黨等炒樓集團,同時press for 政府將九成按揭改為七成的政策,以壓抑炒樓活動
2. 93-94年初:一年間升了50%
3. 96-97年:兩季升了50%
4. 03-04年:一年間回升了50%
5. 07年:整體已升了10-20%

由上面數字可見,除了07年(因為剛剛開始),每次升市都有最少50%的升幅,本港樓市彷彿有一個Momentum effect,每次都要有50%升幅先肯收手。

再參考
中原城市領先指數,已從03年谷底的32點回升到現在的60點,現在相等於93年尾的樓價指數,但要重返九七年最高的100點,還有40點(67%)的上升空間。

如果比較93年同現在購買力,我會以公務員人工作為比較,因為可以反映人工增長,同一個Salary point,14年來薪金約升了40%,算是代表中產其間的薪金升幅,但樓價則仍然是14年前的水平。

按揭息率方面,93年時約為P+3%,現在大約是P-3%。根據在下有限記憶,那時按揭息率約為8%+,現在則為4%+,差不多少了4%的負擔。

從上面數據顯示,似乎都非常有利入市。但數據是過去式,只有現實才是活的。為了更了解現時樓市情況,我對近月樓價變化再作研究,並且以準買家身份,實地找agent問價、睇樓及格價,結果如何,下集再談。




2007年11月7日 星期三

101保險投資產品

朋友三年前眼見本地工程項目不斷減少,毅然離開從事十年的工程師行列,投身保險業。近年本地保險業已接近飽和,保險客戶增長放緩,但投資環境理想,中產資產增加,保險公司亦改變策略,出售以保險包裝的基金產品,可選擇一次過付款或每月供款,行內稱為101保險。意即如果閣下遭逢不幸,受益人可以領到已供款的101%,即保險只多付1%,其餘均為原屬你名下的金額,保險只是羊頭,投資基金才是要賣的狗肉。

朋友有工程學位作為根底,自己亦喜歡投資股票及基金,正好趕上銷售財務產品的行業。除了日常銷售外,亦努力進修,報讀財務策劃師CFP課程,希望成為這個「據稱」還可吸納過萬從業員的專業。作為朋友的朋友,我當然亦成為其銷售對象,尤其我對這位敢於求變的年青人,心底裏亦要支持一下。但對於保險產品而言,除了旅行保險以外,我實在無需要附加任何保障,唯一選擇就是以投資為實的101產品。

我兩年前參加了朋友的101計劃,以月供投資型式,可揀選幾十種基金,包含不同區域、行業及風險,並可隨時「免費」轉換。101產品今年初曾引起很多爭議及投訴,亦為週廣泛報導,其中有條款必須供滿全期(12 至 35 年任擇),否則會有重大扣款,個中爭議,主因還是部份經紀誤導,或消費者有誤解所致。

波蘿游作為精明消費者,既然是101產品的先頭部隊,當然熟讀各項細節。並且自行制訂圖表,研究各種回報率及年期下,保險公司實收費用。就以基金按年10%回報率推算,保險公司平均年收2%管理費用,表面上與一般MPF收費相近。但若考慮到101基金公司已收1.5% 至2%,再加上保險公司的2%,那101就幾乎是4%總收費了,比MPF大食得多,亦解釋為何101產品已經超越傳統壽險,變成保險公司的主打。至於「免費」轉換基金,我曾經網上轉換,發覺要幾天時間才辦妥,根本不知採用了那天的售價作為切換,如果保險公司揀選對其最有利的日子食價,客戶根本無所得知。

基於如此高收費及諸多限制,投資策略上我亦要作出配合。首先只是小注怡情,算是多供一份MPF吧,亦選擇最短的十二年為限,減少不必要的束縛。最後還選擇了多類高回報(高風險)的基金,以減低高收費的影響。我主要以各新興市場股票為主,再包括一些商品,但為了分散投資,基金沒有重覆本身已有的港股。

兩年下來,算是策略成功,又或者是運氣使然,扣除所有費用後,回報算是十分滿意。以IRR平均成本法計算,大致與恒指回報相近,當然就不及H股了,但因為與港股是不同區域及行業,算是分散了投資組合的一點風險。

朋友亦有定期幫我檢討投資組合,但我從未接受他的意見,小弟宗旨是:投資一事,還是親力親為,輸贏與人無尤。

但每次檢討,朋友見我回報不俗,除了不斷恭喜之餘,都必鼓勵我加碼再去。但新興市場股票已升了那麼多,正是風險日高,下星期又要與他作年度檢討,到時又要想想理由,推掉朋友的「美意」了。









2007年11月2日 星期五

8號仔 – 迴光反照

週末與中學同學吃飯聚舊,並請來一位中學時的地理亞Sir。亞Sir當年大學畢業,即刻任教我們的會考班,計起來只比我們大了幾年,彼此沒有代溝,談起話來也十分投契,所以同學聚會,都喜歡邀請亞Sir參加,教學相長一番。

話說亞Sir當年任教之時,喜歡要我們堂上做past paper,而每次大家靜心作答之時,亞Sir則在自己桌上做私幫。經常見他拿起間尺畫來畫去,大家最初也不知亞Sir攪甚麼東東,後來聽其他老師輾轉傳話,估計他正在做股市分析,可能製作甚麼平均線之類的分析圖。在那還IBM PC 還未出世之年代,亞Sir已經懂得用人手以技術分析研究股市。至於亞Sir的學生最後成績如何,反正已經成為過去,大家都不太計較,讀書成敗最終還是掌握自己手中。

亞Sir早年已如此入世,學校當然不是他屈就的地方,他教了幾年書就轉到私人市場搵「真銀」。至於他在商界的實質工作,亞Sir講得不多,大家只知道他SARS期間,已被邀請提早退休,那時還只是四十多歲。之後好像也沒有再找工作,亞Sir是謙稱單靠積蓄定期,已夠日常開支。至於亞Sir是否投資有道,提早上岸,還是單靠平常投資回報已經夠用,那就不得而知。每次大家問及亞Sir其投資組合,他總是吞吞吐吐,彷彿有著天大機密似的。他認為有三條私人問題,我們應避免向他人提問,包括:1)性取向,2)投資組合,3)選舉投票給了誰。

既然套不到亞Sir的心儀號碼,大家唯有追問亞Sir大市何時見頂。亞Sir只謂當大多數股票都飛升之後,就是大市乏力回落之際。但同學七嘴八舌,覺得所有藍籌都已經升到亞媽都唔認得,是否已有見頂之兆。亞Sir好整以暇,只吐出「還未」二字。怎麼還未呢,連大笨象及
藍燈籠的恒生及黃都已經升了不少,還有那隻漏網之魚。

「全部藍籌都升齊,未必」,亞Sir以智慧眼神橫掃,期望大家的答案。

「呀!還有8號仔未狂升」,終於有同學想起。

「正是,如果你地有多餘錢用唔晒,不防敲冷買入8號仔,等待爆發的一刻,即賺即走,風險相當於去馬場買大冷馬」亞Sir解釋說

「8號仔仲有乜野理由翻身呀?」,有同學可能憶起傷痛,即時提問。

「理由?隨時可以作幾個,例如中資電訊公司收購,反正亞爺喜歡控制香港的電訊基業。就以最近8號仔投得CDMA2000 既3G牌為例,就需要與聯通配合,發揮漫遊功能。咁,國內電訊公司正值重組,然後再加碼入股8號仔,甚至收購二少既股份,都可以成為大升既理由」亞Sir陰陰笑地分析。

多餘錢用唔晒? 看官有否,輸晒冇得賠呀。