2009年11月4日星期三

居屋賣大包

為了改善家人居住環境及方便互相照顧,波蘿游年前買入二手居屋單位,以供家人居住。因為持有居屋單位,自己對居屋市價及銷情亦有留意,對於下月發售的一手居屋,亦有一些看法。

自己手上沒有這些單位價單,只能參考報紙的消息,以其中資料較多的油塘油翠苑為例,平均呎價$2370,報稱以市價七折發售,換算為市價每呎$3400。居屋因為質素及設施關係,很難與附近私樓價格比較,較為合適做法,是與附近二手居屋比較。以中原網頁資料參考,有以下數字:

一手油翠苑: 平均市價每呎$3400,油塘站傍,近有大商場

中原網頁的附近二手居屋市價:
康田苑:平均呎價$3900,28年樓,藍田站傍,近有大商場
康柏苑:平均呎價$3300,16年樓,十分鐘到藍田站,近有小商場
康華苑:平均呎價$2800,22年樓,細單位,十五分鐘到藍田站,小商場

以油翠苑情況,位於油塘站轉車站,貫通港九無需轉車,加上有鯉魚門廣場,比位於藍田站的康田苑還方便。雖然已經空置數年,好歹都是全新一手,理應要比康田苑的$3900呎價貴10-20%。現換算呎價只售$3400,明顯是賣大包,益街坊。

至於同期出售的其他屋苑有否賣大包,就因為欠缺價目資料,我無法評論。以油翠苑情況,相信是房委會有感近日風頭火勢,只夠膽以上期價錢(07年尾定價)出售,無膽合理抬價,變相賤賣資產。加上近日樓市消息難免令人不安,我估計最終認購者會迫爆玻璃,甚至打破超額倍數記錄。

對於有志置業的合資格家庭,肯定要身出擊,隨時「帳面」即賺20%。但亦要考慮居屋銷售限制,要作長遠供樓打算,及最老土個句:自己承擔風險能力。



2009年10月19日星期一

供樓ABC

發展商成就了幾個天價單位,鬧得全城沸騰,彷彿所有單位都給炒家搶走,市民再無緣成為業主。最叫人氣結的,是一些月入幾萬至十萬的中上產,都不顧面子,跑出來說買不起樓。不少網上博客都搖旗吶喊,為這些大喊十中上產擊鼓鳴寃。

對於月入數萬人士,買樓究竟有幾難?以自己三十歲時首次置業為例,月入不足三萬,以保守的15年按揭,已能負擔$2.5m的新居,每月還可奉上數千給老家。當時按揭息率還是8%,以今天不足3%的息率,七成按揭,月入五萬的家庭,可以供得起五百萬樓。


問題說穿了,不是大喊十買不起樓,而是買不起心儀的單位。月入五萬嫌棄麗港城,要住太古城;月入八萬不想太古城,卻要上半山,最後當然買不到樓,卻又要怨天尤人。除了富貴大喊十外,呼天搶地的還有尚未大學畢業的學生,或是剛工作不久的年輕人,未有真正努力,已大叫社會不公,要求政府幫手,對於社會付出以栽培其大學畢業,完全未知感恩。

自己三十歲以前,亦不以置業為必需,年輕人理應志在四方,租樓實在更落得消遙。最後落鎚置業,說穿了也只是貪慕虛榮。香港地,買樓自住除了實際需要外,也是一種炫耀性消費。以今日的經濟及投資景況考慮,買樓不見得比買藍籌股保值。加上買樓按揭等於炒Margin,風險比藍籌股還高。買樓投資的好處,是可以強迫閣下勒緊褲頭,不斷以供款儲蓄,對於定力不夠的年青人,供樓肯定比定期供股有效得多。

有月入約三萬的年青人決定置業,問我有何注意。除了考慮需要、風險及負擔能力這些老話之外,重點往往是何處落腳。從投資角度來看,以自己的實戰經驗,港島樓一定優於九龍及新界。能力所及的話,我會建議在港島東買樓,但因為樓價較貴,能負擔的單位必然較細,地方夠用當然自住,不然就將單位租出,租金足可供樓,而再選擇西鐵或東鐵沿線租住面積較大的單位,除了有更多選擇、較大空間及更新設施外,只要位於鐵路沿線,往返港島上班亦十分方便。


PS:利益申報:波蘿游持有多過一個物業,無一位處港島東。








2009年10月15日星期四

地產一二事

眼見自己個臨海豪宅盤去貨甚慢,發展商大老板王總急召張經理,商討應付方法。

「亞張,DLS,你攪乜鬼,而家個市咁好,點解我地個盤去貨咁慢?」

「老細,我已經日捽夜捽D代理亞頭,叫佢地D伙記拚命,我地個盤郁下都幾千萬,D客梗係要諗耐D,去貨自然慢D?」張經理口窒窒回應。

「我唔理呀,你同我死掂佢,放長D交吉期,搵D炒家幫手搭棚,記得叫D supplier一人包一件,仲有班大陸友,我之前俾咁多生意佢地,而家要佢地幫手,5%首期,成年半成交期,個市一升就轉手,唔駛上身。再唔係記得搵地產李幫手,佢地隔離都賣緊另外個盤,大家jig 高個價,互買幾件高價野,總之要創新高,呢D唔駛我教呀?」

「老細,知道,知道,已經做緊,我約晒D 地板,冷氣,電器,雲石supplier,如果邊個晤幫手,個盤第二朝唔駛旨意做我地生意。」

。。。。



以本港地產商之實力,要mark 高幾件億元單位造勢,根本就易如反掌。豪宅炒家亦唔係lu lu,一於睬佢都傻,靜觀其變,兩手準備。即使有五萬、七萬蚊一呎之新盤「成交」,現貨豪宅價還是不動如山,仍未全面突破去年高位。

中下價樓盤步伐更慢,只算是矮仔上樓梯。德福花園五千七呎價是新高嗎?只與去年高位相若,同一單位,比起九七價仍低了二十幾%。

醫生加律師,斷估月薪都有八萬,一般可以供得起六百到八百萬樓,咁都話買唔起樓,真係叫人O咀。枉費我多年交稅,供書教學資助佢地讀大學。反而煲呔叻番次,對樓市產業都有D識見,知道真正高低。









2009年9月1日星期二

Google 雷達

波蘿游無事可為之時,都會利用Google搜尋一下闊別多時之舊友。因為同輩都是老餅一族,極少會在Facebook曝光,加上因為年紀日長,一般都有小成,只要在Google輸入姓名及公司名稱,通常都略有所獲,可以知道友人近況。

我有同學數年未見,加上他一直以大陸為基地,沒有聯絡多時,心念一轉,就以Google找之。搜尋結果令人吃驚,頭版竟然全是他捲入商業調查之報導。我在網上查察之時,案件已經事發幾年,審訊亦剛有結果。這類商業調查及審訊,一般歷時經年,不管審判結局如何,過程都是痛苦漫長。因為今次案件未算重大,而一般定罪都可能罰錢了事,加上同學之間一直以洋名相稱,而報導則以中文稱呼,所以我之前看報都未有發現此案。

同學乃叻人一名,多年來游走於藍籌或跨國企業,擔當一些以管理為經,財務為緯的高級經理之職。對於是次審訊,官方亦毫不諱言,詳細的調查及審訊過程,盡列於官方網上的報告之中。我出於關心及好奇,迅速將過百頁報告讀畢,但覺情節峰回路轉,中間更牽涉不少人物,包括同學的親人、同事及商業伙伴。除了涉過程時的人物穿插,爾虞我詐之故事,亦有對簿公堂之時,各方為求自保,而互相指控,不惜友好反目之場面。報告不單揭示了人性的多面,連很多個人私隱,包括婚外關係,銀行戶口及財富轉移之法等,都盡列於報告之中。

調查及候審歷時數年,為了全力而戰,同學請來高級大狀辯護,再加上專家證人幫助,以應付二十多天的審訊。儘管部份審裁員對同學品格非常懷疑,但同學最終仍以多數票被裁定指控不成立,於此一役,總算是全身而退。

以同學的多年閱歷,在業界已算是薄有名聲,今次雖然被裁定無罪,但審裁報告中一些對同學品格的批評,就大大打擊了其個人聲譽。以同學一直身居要職,加上服務的藍籌或跨國企業,對員工品格有很高要求,而在確認招聘之前,定會以各種途徑,查察他的過去得失。一旦啟動Google 雷達,同學過去的是非對錯,恐怕都無所遁形。

因此,根據報告所講,於審訊期間,同學是報稱 “無業”,大概亦與此有關。

波蘿游前文亦批評現有司法制度,於案件未有定案之時,把被告身份公開,永存於Google 雷達之下,即使最終被判無罪,但Google的記錄,必定變成永不磨滅的傷痕,終身影響閣下社交、婚姻及求職之路。