居屋賣大包

為了改善家人居住環境及方便互相照顧，波蘿游年前買入二手居屋單位，以供家人居住。因為持有居屋單位，自己對居屋市價及銷情亦有留意，對於下月發售的一手居屋，亦有一些看法。

自己手上沒有這些單位價單，只能參考報紙的消息，以其中資料較多的油塘油翠苑為例，平均呎價$2370，報稱以市價七折發售，換算為市價每呎$3400。居屋因為質素及設施關係，很難與附近私樓價格比較，較為合適做法，是與附近二手居屋比較。以中原網頁資料參考，有以下數字：

一手油翠苑： 平均市價每呎$3400，油塘站傍，近有大商場

中原網頁的附近二手居屋市價：
康田苑：平均呎價$3900，28年樓，藍田站傍，近有大商場
康柏苑：平均呎價$3300，16年樓，十分鐘到藍田站，近有小商場
康華苑：平均呎價$2800，22年樓，細單位，十五分鐘到藍田站，小商場

以油翠苑情況，位於油塘站轉車站，貫通港九無需轉車，加上有鯉魚門廣場，比位於藍田站的康田苑還方便。雖然已經空置數年，好歹都是全新一手，理應要比康田苑的$3900呎價貴10-20%。現換算呎價只售$3400，明顯是賣大包，益街坊。

至於同期出售的其他屋苑有否賣大包，就因為欠缺價目資料，我無法評論。以油翠苑情況，相信是房委會有感近日風頭火勢，只夠膽以上期價錢（07年尾定價）出售，無膽合理抬價，變相賤賣資產。加上近日樓市消息難免令人不安，我估計最終認購者會迫爆玻璃，甚至打破超額倍數記錄。

對於有志置業的合資格家庭，肯定要身出擊，隨時「帳面」即賺20%。但亦要考慮居屋銷售限制，要作長遠供樓打算，及最老土個句：自己承擔風險能力。

供樓ABC

發展商成就了幾個天價單位，鬧得全城沸騰，彷彿所有單位都給炒家搶走，市民再無緣成為業主。最叫人氣結的，是一些月入幾萬至十萬的中上產，都不顧面子，跑出來說買不起樓。不少網上博客都搖旗吶喊，為這些大喊十中上產擊鼓鳴寃。

對於月入數萬人士，買樓究竟有幾難？以自己三十歲時首次置業為例，月入不足三萬，以保守的15年按揭，已能負擔$2.5m的新居，每月還可奉上數千給老家。當時按揭息率還是8%，以今天不足3%的息率，七成按揭，月入五萬的家庭，可以供得起五百萬樓。

問題說穿了，不是大喊十買不起樓，而是買不起心儀的單位。月入五萬嫌棄麗港城，要住太古城；月入八萬不想太古城，卻要上半山，最後當然買不到樓，卻又要怨天尤人。除了富貴大喊十外，呼天搶地的還有尚未大學畢業的學生，或是剛工作不久的年輕人，未有真正努力，已大叫社會不公，要求政府幫手，對於社會付出以栽培其大學畢業，完全未知感恩。

自己三十歲以前，亦不以置業為必需，年輕人理應志在四方，租樓實在更落得消遙。最後落鎚置業，說穿了也只是貪慕虛榮。香港地，買樓自住除了實際需要外，也是一種炫耀性消費。以今日的經濟及投資景況考慮，買樓不見得比買藍籌股保值。加上買樓按揭等於炒Margin，風險比藍籌股還高。買樓投資的好處，是可以強迫閣下勒緊褲頭，不斷以供款儲蓄，對於定力不夠的年青人，供樓肯定比定期供股有效得多。

有月入約三萬的年青人決定置業，問我有何注意。除了考慮需要、風險及負擔能力這些老話之外，重點往往是何處落腳。從投資角度來看，以自己的實戰經驗，港島樓一定優於九龍及新界。能力所及的話，我會建議在港島東買樓，但因為樓價較貴，能負擔的單位必然較細，地方夠用當然自住，不然就將單位租出，租金足可供樓，而再選擇西鐵或東鐵沿線租住面積較大的單位，除了有更多選擇、較大空間及更新設施外，只要位於鐵路沿線，往返港島上班亦十分方便。

PS：利益申報：波蘿游持有多過一個物業，無一位處港島東。

地產一二事

眼見自己個臨海豪宅盤去貨甚慢，發展商大老板王總急召張經理，商討應付方法。

「亞張，DLS，你攪乜鬼，而家個市咁好，點解我地個盤去貨咁慢？」

「老細，我已經日捽夜捽D代理亞頭，叫佢地D伙記拚命，我地個盤郁下都幾千萬，D客梗係要諗耐D，去貨自然慢D？」張經理口窒窒回應。

「我唔理呀，你同我死掂佢，放長D交吉期，搵D炒家幫手搭棚，記得叫D supplier一人包一件，仲有班大陸友，我之前俾咁多生意佢地，而家要佢地幫手，5%首期，成年半成交期，個市一升就轉手，唔駛上身。再唔係記得搵地產李幫手，佢地隔離都賣緊另外個盤，大家jig 高個價，互買幾件高價野，總之要創新高，呢D唔駛我教呀？」

「老細，知道，知道，已經做緊，我約晒D 地板，冷氣，電器，雲石supplier，如果邊個晤幫手，個盤第二朝唔駛旨意做我地生意。」

。。。。

以本港地產商之實力，要mark 高幾件億元單位造勢，根本就易如反掌。豪宅炒家亦唔係lu lu，一於睬佢都傻，靜觀其變，兩手準備。即使有五萬、七萬蚊一呎之新盤「成交」，現貨豪宅價還是不動如山，仍未全面突破去年高位。

中下價樓盤步伐更慢，只算是矮仔上樓梯。德福花園五千七呎價是新高嗎？只與去年高位相若，同一單位，比起九七價仍低了二十幾%。

醫生加律師，斷估月薪都有八萬，一般可以供得起六百到八百萬樓，咁都話買唔起樓，真係叫人O咀。枉費我多年交稅，供書教學資助佢地讀大學。反而煲呔叻番次，對樓市產業都有D識見，知道真正高低。

Google 雷達

波蘿游無事可為之時，都會利用Google搜尋一下闊別多時之舊友。因為同輩都是老餅一族，極少會在Facebook曝光，加上因為年紀日長，一般都有小成，只要在Google輸入姓名及公司名稱，通常都略有所獲，可以知道友人近況。

我有同學數年未見，加上他一直以大陸為基地，沒有聯絡多時，心念一轉，就以Google找之。搜尋結果令人吃驚，頭版竟然全是他捲入商業調查之報導。我在網上查察之時，案件已經事發幾年，審訊亦剛有結果。這類商業調查及審訊，一般歷時經年，不管審判結局如何，過程都是痛苦漫長。因為今次案件未算重大，而一般定罪都可能罰錢了事，加上同學之間一直以洋名相稱，而報導則以中文稱呼，所以我之前看報都未有發現此案。

同學乃叻人一名，多年來游走於藍籌或跨國企業，擔當一些以管理為經，財務為緯的高級經理之職。對於是次審訊，官方亦毫不諱言，詳細的調查及審訊過程，盡列於官方網上的報告之中。我出於關心及好奇，迅速將過百頁報告讀畢，但覺情節峰回路轉，中間更牽涉不少人物，包括同學的親人、同事及商業伙伴。除了涉過程時的人物穿插，爾虞我詐之故事，亦有對簿公堂之時，各方為求自保，而互相指控，不惜友好反目之場面。報告不單揭示了人性的多面，連很多個人私隱，包括婚外關係，銀行戶口及財富轉移之法等，都盡列於報告之中。

調查及候審歷時數年，為了全力而戰，同學請來高級大狀辯護，再加上專家證人幫助，以應付二十多天的審訊。儘管部份審裁員對同學品格非常懷疑，但同學最終仍以多數票被裁定指控不成立，於此一役，總算是全身而退。

以同學的多年閱歷，在業界已算是薄有名聲，今次雖然被裁定無罪，但審裁報告中一些對同學品格的批評，就大大打擊了其個人聲譽。以同學一直身居要職，加上服務的藍籌或跨國企業，對員工品格有很高要求，而在確認招聘之前，定會以各種途徑，查察他的過去得失。一旦啟動Google 雷達，同學過去的是非對錯，恐怕都無所遁形。

因此，根據報告所講，於審訊期間，同學是報稱 “無業”，大概亦與此有關。

波蘿游前文亦批評現有司法制度，於案件未有定案之時，把被告身份公開，永存於Google 雷達之下，即使最終被判無罪，但Google的記錄，必定變成永不磨滅的傷痕，終身影響閣下社交、婚姻及求職之路。