2011年4月24日 星期日

地產霸權有幾好

地產商近年銷樓時奇招百出,惹來不少爭議,而『地產霸權』一詞亦應運而生。而自己作為有樓自住及收租一族,不時被社運及文化界人仕,列為『地產霸權』的共犯,一起蠶食無產階級,令聽者啼笑皆非。他們每見到地產商大賣發水樓,就認為地產行業發過豬頭,每見到他們年賺百億,就好似要跟他們共產似的。其實只要稍有常識,就知道地產公司資產數以千億,百億利潤只能算是合理水平。

究竟『地產霸權』真正有幾發,一般人只憑主觀感覺,以發水樓及百億利潤評價,實在只是眼光短淺,眼中只見樹木,未見森林。要了解公司究竟有幾賺錢,當然要分析過去利潤,但近年地產行業因為年年重新估值,令利潤頗為波動,而觀察長期的股價升幅,更為有效估算公司利潤。不竟藍籌公司透明度高,通過千百機構投資者的智慧,長期股價升漲,最能反映公司過去及潛在利潤。

為了避免股價的短期波幅影響,我以公司五十週移動平均線,與公司十年前的五十週移動平均值比較,在加上過去十年派息,得出以下十年來股值增幅:

匯豐銀行: 12%
長江實業: 46%
恒基地產: 60%
恒生指數(大市指標): 76%
新鴻基地產: 100%
中華電力: 148%
中華煤氣: 171%
中國石油: 557%

以上數字恐怕令到反對『地產霸權』人仕十分失望,原來大家以為年年賺大錢的超人及四叔,竟然落後大市,『地產霸權』的利潤竟然輸給『電力霸權』、『煤氣霸權』及『燃油霸權』。在香港生活可以無需置業,避免『地產霸權』剝削,但就一定要用電及各式燃油,反對這些電霸、氣霸等,似乎比反對『地產霸權』更有意思。

人在面對困難之時,往往有兩種取態:有的會為成功找理由,有的會為失敗找借口。千錯萬錯,不是我錯,『地產霸權』就變成失敗者的最佳借口了。正如我在最低工資(下)一文分析,租金只佔大家樂總支出的12%,反之人工則佔逾30%。因為個別鋪位租金或有偏差,大家樂的過百鋪位,正能反映一般食店支出比重的常模,亦打破租金為食店最大支出的傳統繆誤。在各式訪問中,高昂租金總是失敗食店的最佳理由,而『經營不善』則重來不是檢討之列。












2011年3月3日 星期四

預算案後感 – 積金何用

今年預算案初稿一出,我已即時指出死穴。但未想到特區政府已經歇斯底里,在民情洶湧,茉莉花陰魂影響下,可以如此不顧信譽地即時變面,徹底打倒昨天的我。今次政府的威信盪然無存。往後的施政就更加舉步為艱了。

對於適量注資強積金,我是支持的。但六千大元不分你我,就顯得毫無章法了。加上強積金實行超過十載,因為管理費過高,加上員工又無選擇權,一直為人疚病,注資方案難有支持。我以為強積金原意正確,對自己將來負責,符合港人自食其力的精神。遇有不足之處,就輔以社會保障。反之,政客近年鼓吹的全民退休保障,未知錢從何來的大鑊飯制度,然後再由官僚全權負責資金管理,就令我坐立不安了。

我絕對同意要盡快積金自由行,通過自由選擇增加競爭,令基金公司收費下調,並提供更貼切的服務。但瑕不掩瑜,強積金施行十年,正好機會來過檢討,看看是否如
坊間所述一無是處,等同倒錢落海。還是某些人士存有偏見,只見樹木而未見森林。

在長線投資而言,基金收費固然重要,但選擇適合類別,就更加重要了。而檢討選擇是否正確,要不時查察回報狀況,以配合自己年齡及取向。但批評者眾,了解者少,我膽敢估計,多數人都不知現時回報多少,而懂得計算每年回報率的,更恐少之又少了。

以自己在獅子銀行供款為例,一直以亞洲股票及港股七三分配,十年整體回報約為70%,以月供IRR折算,每年回報率剛好10%。以過去十載經歷不少起跌,平均每年通脹不足2%,即每年實質回報超過8%。本地打工仔平均人工一萬,主僕共月供一千,每年維持8%實質回報,三十五年下來,以現值計算,累積金額超過二百萬,作為二十五年退休之用,每月約有七千大元,約為在職時的七折,符合一般退休支出使費,亦打破了積金無用的謬論。

千里之行,始於足下。沒有制度的強迫,又有多少年青人會犧牲錦衣耍樂,為將來籌謀。恐怕到我自己退休之時,不單生果金已經泡湯,反轉過來,可能還要承受政府新加的苛捐雜稅,以應付人口老化的擔子。










2011年2月23日 星期三

預算案的死穴


預算案年年有,幾年下來,鬍鬚曾的招數,本應亦已經見底。只是預算年年有,今年真不同:

過去幾年的預算案,例牌都有退還薪俸稅一項:

2008-2009: 退稅124億,每人平均有: $9k
2009-2010: 退稅41億,每人平均有: $3k
2010-2011: 退稅45億,每人平均有: $3k

但 2011-2012: 無退稅, $0

如果是中產人仕,年年交稅,但只是租住房屋,最高$6,000的差餉減免冇份,剩下只有$1,800的電費津貼,及一兩千元的免稅額,受惠金額低於無需交稅的基層,甚至比綜援家庭的得益還少,中產變成中慘。

特區政府幾時先明白,當港人一旦慣性受惠,就好似吸毒上癮一樣,要戒都要慢慢來。慣性“福利”絕對唔可以突然消失,情況就好似交通津貼一樣,一旦得而復失,必然嘈到拆天。

政府今次將大拿拿$240億一下放入強積金,而未有分幾十億作退稅,實在是腦殘兼失憶的又一經典。今日的電台phone-in,肯定俾中慘call爆。而一向標榜照顧中產的公民黨和自由黨,今次又未如何出招呢?



2010年10月17日 星期日

發水樓 - 朝三暮四

本地樓宇的實用及建築面積向來存有差異,恐怕已有恆三十多年,但發水樓一詞,應該是近年信報社長所創。現今資訊發達,99%的資料都可以在互聯網獲得,只要利用恒生的網上估價服務,就可以查察熱門樓宇的實用率,以落成年代分類,實用率不斷下降,例如:太古城(70年代,90%),黃埔(80年代,87%),海怡(90年代,79%),千禧之後,普遍只有76%。

實用率是買賣樓宇的基本知識,新樓實用率偏低,更是人所共知,加上樓書必定載有實用面積,有能力負擔數百萬的買家,沒可能不知所購單位的實用率〈國內買家除外〉。我以為報章喜將實用不足,改稱發水樓,大概是認為發展商賺得太盡,發水一詞又可以討好未能置業的讀者。物業發水可以說是幾十年來的常態,亦是買賣雙方都清楚了解的資訊,將發水程度規限,除了滿足政府喜歡規範的惡習外,對買賣資訊及樓宇價格根本沒有影響。

首先,樓宇發水方法,根本是發展商共知的技倆。全部在競投買地時,亦必定充份考慮發水效益,以決定自己最高出價。如果政府限制發水程度,例如要減低20%發水率,令發展商收入減少20%,其影響必然令發展商減低出價,最終會完全反映在賣地價格上。收緊發水程度,首先會減少政府賣地收益。

至於減少發水率,會令市民購得更多實用面積,我認為是發夢冇咁早的想法。買賣ABC法則,售價與成本沒有必然關係,以自己小企出售的產品為例,售價從來取決於市場競爭(包括競爭對手及買家能力),毛利率可以由5%至80%不等,成本?只供參考而已。

同樣,發展商賣樓亦以賺盡為目標,樓價只取決於質素、競爭及買家能力,投地時的呎價便宜與否,根本與買家無關。以現時市價$1000萬的1000呎單位為例,只有750呎實用率,但新例的1000呎單位將會有900呎實用率。如果你是發展商,還會以$1000萬出售新單位嗎?如果真以$1000萬出價,輪候買家恐怕會由九龍排到深圳,最終售價必然遵從市價,大概會提升至$1200萬左右。最終價格只會依從市場價格,買方不會因新制而獲利。

實用及建築面積必須清晰在樓書說明,但政府今次要順乎民意,嚴格規範實用率,我以為就沒有必要。在缺乏彈性的條例下,我估計一些環保設施例如露台等,可能從此絕跡。而規範發水程度,根本只是朝三暮四的做法,對發展商固然影響輕微,對買家更是無甚了了,硬要說成甚麼德政,實在是過份吹捧。而硬性規定樓宇呎數以實用面積計算,其困難程度大概等同推行十進制,推行三十年後,街市還是堅持市斤而非千克。