2010年5月26日 星期三

居屋知多D (二)

政府一直通過稅收及各類福利,更平均分配社會資源,其中醫療及教育福利雖然龐大,但因為沒有為貧富設限,未有重新分配資源的功能。但房屋資助就以家庭收入設限,其中包括公屋、居屋及貸款等,對象都是中下階層,是重新分配資源的最大力量。


資助金額
要了解各類房屋資助,先要換算為現金價值。以市區500餘呎公屋為例,月租約為二千,同區呎數及質素接近的私樓月租約為六千,即政府一年資助四萬八,作為「終生」福利,若以五十年計算,資助總值現價為$240萬。

市區相若居屋市值約為$200萬,以七成折讓購入,可以看成向政府免息借入$60萬,如果以每年租金4%回報計算,再假設一手業主平均二十五年(冇乜根據的假設)才會補地價換樓,政府資助現值等同$60萬。

因此,每個公屋的資助原來是居屋的幾倍,有人主張增加公屋而減少(或停建)居屋時,相信未有考慮兩者在金額上的分別。



居屋重建
過去三十年中,有超過三十萬個居屋單位建成,不僅為中層人仕提供居所選擇,亦為部份家庭提供台階,升級為私樓業主,進一步改善生活。根據以往經驗,居屋對私樓價格影響輕微,但就為中層家庭提供上流的台階,最終亦無帶動私樓價格。加上近年土地供應短缺,令樓價急步上升,而發展商又以興建高利潤的大單位為主,小型上車盤變得十分缺市,令二手居屋價錢拾級而上,甚至有超越同區私樓的情況。因此,我認為適量復建居屋,有助調節市場供應失衡。但選址應避免豪宅及海景地區,讓土地以更高價售予發展商,為社會賺取最大利益。

但是,居屋作為房屋資助的方法之一,亦有其局限性。首先,必須要成為業主才能受惠,就對租樓中產不公。因為受惠名額有限,以致經常超額認購,最終要靠抽籤,以運氣決定受惠者的不公現象。而且,居屋的入息限制是一刀切的決定,舉例月入二萬六的就有機受惠,而月入二萬七以上的就一無所有,對邊緣家庭不利。除了出售居屋以外,我還建議其他資助中產住屋的方法。




出租居屋
除了出售居屋,田北辰提議的
流轉公屋本質是一個不錯的構思,只是自由黨反對居屋在前,而其議亦稍為複雜及太多條件,對於只懂簡單化地贊成或反對復建居屋的港人,根本聽不進耳。

我建議較為簡單的做法,是政府出租部份新建居屋單位,但只收取公屋租金,以五至十年為限,入息較低家庭可獲較長優惠,期滿可以搬出或改付市值租金。優惠對象為月入二萬至四萬家庭,令部份不符資格購買居屋的家庭受惠,改善一刀切的缺點。估計每個家庭的總資助額由$30至$60萬,為中上層家庭提供更多選擇。租樓資助理論上亦可用租金券代行,但就很容易引致濫用及欺詐行為,還是以政府慣用的做法可靠及減少爭議。

對於興建出租居屋的額外支出,政府或房委會又能否應付呢?現時房委會有二十五萬個已售居屋單位未補地價,以平均百五萬元及四成計算,金額約為千五億元,是一個非常巨大的內涵價值。以過去兩年為例,房委會每年都有十多億元的補地價收入,隨著樓價上升及更多居屋可以轉售,這項收入將繼續上升,相信可以補貼出租居屋的額外支出。


置業貸款

供樓有若
股票炒Margin,任何銀行以外的貸款,都是糖衣毒藥,情況等於借錢去炒Margin,盲人騎瞎馬,政府請別為之。


長遠房屋政策
政客及評論員經常要求政府提出長遠房屋政策,但對於任何計劃數字(如八萬五等)又嗤之以鼻。要提交一個沒有數字的長遠策略,難矣。







2010年5月20日 星期四

居屋知多D (一)

對於居屋的社會功能及影響,社會上存在著不少爭議。波蘿游曾在二手市場購入居屋給家人居住,對於居屋話題,亦有一些觀點。

投資價值
一般人都認為居屋的投資價值不及私樓,事實是否如此呢?投資價值自然是以私樓作參考,比較兩者同期的升幅,還要考慮流通量,以方便出入貨。以自己07及08年購入的兩個市區二手居屋單位為例,價格分別上升了50%及20%(對於自住而言只是紙上富貴),與同期大市相約,甚至比附近的大型私樓稍佳。我亦有研究其他居屋屋苑的二手造價,期間都有不錯的升幅,絕對不差於同區私樓。

我認為原因是政府停建居屋多時,而發展商過去十年又以出售高價大單位為主,僅以三四千元的二手居屋呎價,要在市區購買三十年樓齡以下的私樓,選擇十分有限。加上居屋主要由大型公司管理,質素及保養自然比一兩棟的同價私樓為佳。

流通量
居屋的交易比率比大型私樓為低,有其獨特原因。居屋一手買家都以中等入息已婚家庭為主,估計已經年約三十,夫婦合計約月入兩萬,並非最高學識及技術的一群,而通常三十歲後,人工亦再難高速增長,就算因本身樓價上漲可以支付換樓首期,但人工增長就未能配合供樓負擔。而且,換樓一般都希望增加呎數,同區私樓呎價本以高於二手居屋,再加上呎數增加,換樓門檻幾近倍升,最終只能長期持有自住,整體成交比率自然偏低。

但這並非代表二手居屋流通量低,情況好似不少股票,都由大股東大比率持有歸邊,只餘下一部份供市場交易,但投機者一樣可以炒過不亦樂乎,價格亦容易上升。就以不少樓齡接近三十年的居屋為例,因為不少原有單位都已可以自由轉讓,整體成交比率並不遜色於同區私樓。因此,如果是二手市場購入居屋自用或投資,加上有不少同屋苑成交的價格指標,根本不用擔心日後出貨困難。

所以,如果未能負擔同區私樓,二手居屋絕對是不錯選擇。大型地產經紀因為居屋買賣繁複而利潤較低,對於該類交易都不太熱衷,而自己的兩個居屋單位起由同區的小型經紀,擊敗大型經紀而撮合交易。加上居屋沒有一手生意,而二手成交比率又低,兩大地產經紀甚少分析居屋買賣,亦自然反對重建居屋,以免減少生意機會。



活化居屋
對於政府濫用活化一詞,實在有點反感,正確來講,應該是促進買賣及租務。首先,除非證明有大量居屋空置,否則就無需促進買賣及租務。鑑於一手業主僅為中等收入人士,再能擁有另一單位的單位的難度極高,除非有真憑實據,我很難相信他們會願意空置單位,放棄每月數千元的機會成本。

政府的活化措施,是容許分期補地價,以方便原有業主賣樓。但市場已有財務公司提供短期臨時貸款,利用買方最終付款償還,程序肯定比政府的活化手續簡便。而且,除非原有業主已經人工大漲,否則就算賣了居屋,亦供不起換入的私樓,活化措施最終能否普及,就可想而知了。


重建居屋
此為深層次問題,待續。







2010年5月5日 星期三

DAB 順風車

前文提到政府邀請有興趣的公司,申請數碼聲音廣播DAB牌照,最終只有四間機構申請,分別是商台、新城、雄濤廣播(即大班台)和鳳凰廣播,而一向爭取廣播空間的民主派及地下電台都放棄申請。

如果有留意政府二月時
發報的資料,就知道政府雖然只發放一條頻帶作DAB申請,但就強調該頻帶可以負載7至13個電台,即可容納多於一個營辦者。DAB與舊有FM制式的最大分別,就是每一DAB發射機都能負載7至13倍的電台數目,每個電台的工程成本便相對降低。根據政府預算,山頭興建發射站的工程成本約為3500至4000萬元,如果以13個電台攤分成本,每個約需300多萬。當然,對於官僚是次預算的準確度,我就心照不宣了,以免打擾大家雅興。

以目前情況來看,最終的7至13個電台,會由合資格而願意分擔建造成本的申請者瓜分。如果以傳統的FM覆蓋營運,最少要兩三千萬落樓,但DAB因為可以由多家分擔,300多萬就可以達致「全港」覆蓋。如果民主派及地下電台真的有意承辦,300多萬之數,應該可以通過大型籌款活動集資,但如今白白放過上車的機會,就不知是有心還是無意了。

雖然各家申請者大概都願意分擔建站成本,但安排上只由一家公司牽頭興建,而再由其他公司分擔,其中誰主浮沉,必然是十分爭議之事。以政府立場,當然希望會由一家相對中立的機構負責興建,以減少其中紛爭,而這家機構亦自然成為政府心中的第五個DAB經營者。

DAB廣播以高階音質為優點,尤以播放音樂為賣點。但隨著MP3機及iPhone流行,大量美妙音樂全在彈指之間,電台音樂節亦變成是明日黃花。各電台現時的主要賣點節目,都以phone-in、各式討論及財經節目主導,最終還是以內容取勝,音質高低與否,變成無關宏旨。以現有電台的營運模式,必定睇食飯,以減低DAB要分擔的支出,不會積極擴闊戰線。作為一個普通聽眾,就只能寄望新來者有所突破了。









2010年5月4日 星期二

口是心非

商台幫民建聯賣廣告(其實亦有幫民主黨卿姐賣廣告),惹來不少非議,商台上星期請來各方議員,到晴朗節目發表意見。泛民議員的普遍意見,都認為政府有責任開放數碼大氣電波,讓更多團體可以發表意見,在電波未曾開放之前,商台不應見錢開眼,替有錢的民建聯賣廣告云云。

其實政府自二月開始,已邀請有興趣公司或團體,申請數碼聲音廣播DAB牌照,根據
政府上週公佈,最終只有四間機構申請,分別是商台、新城、雄濤廣播(即大班台)和鳳凰廣播。出乎意料之外,竟然沒有一個泛民機構申請,連一向冒險非法廣播的民間電台及FM101,都沒有去申請。

申請之意思,只是交張Form,資料多少隨意,真係舉手之勞,何解咁都懶做? 他日政府將DAB牌照分給有份申請的電台,泛民及那些地下電台必定空手而回,到時是否又抗議政府不公,沒有開放電波頻道?

以政府開放的DAB頻率,可以負載7至13個廣播電台,最終必定由各申請者瓜分。如果泛民及地下電台真有意思申辦DAB,最少應該全力做好申請工作,就算財力不及現有電台及大班台,但如果加以民意支持,絕對有機會從中突圍,搭上DAB順風車,分到其中一兩個廣播電台。但觀乎他們今次的冷淡應對,就令人覺得口是心非,只在乎政治做秀,多於爭取言論空間;又或者政治只在乎製造抗爭,先可以得到利益籌碼。

只怕政府到時又可以大大聲話: 「唔好話唔俾機會你,係你自己唔識珍惜咋」。