2009年10月19日 星期一

供樓ABC

發展商成就了幾個天價單位,鬧得全城沸騰,彷彿所有單位都給炒家搶走,市民再無緣成為業主。最叫人氣結的,是一些月入幾萬至十萬的中上產,都不顧面子,跑出來說買不起樓。不少網上博客都搖旗吶喊,為這些大喊十中上產擊鼓鳴寃。

對於月入數萬人士,買樓究竟有幾難?以自己三十歲時首次置業為例,月入不足三萬,以保守的15年按揭,已能負擔$2.5m的新居,每月還可奉上數千給老家。當時按揭息率還是8%,以今天不足3%的息率,七成按揭,月入五萬的家庭,可以供得起五百萬樓。


問題說穿了,不是大喊十買不起樓,而是買不起心儀的單位。月入五萬嫌棄麗港城,要住太古城;月入八萬不想太古城,卻要上半山,最後當然買不到樓,卻又要怨天尤人。除了富貴大喊十外,呼天搶地的還有尚未大學畢業的學生,或是剛工作不久的年輕人,未有真正努力,已大叫社會不公,要求政府幫手,對於社會付出以栽培其大學畢業,完全未知感恩。

自己三十歲以前,亦不以置業為必需,年輕人理應志在四方,租樓實在更落得消遙。最後落鎚置業,說穿了也只是貪慕虛榮。香港地,買樓自住除了實際需要外,也是一種炫耀性消費。以今日的經濟及投資景況考慮,買樓不見得比買藍籌股保值。加上買樓按揭等於炒Margin,風險比藍籌股還高。買樓投資的好處,是可以強迫閣下勒緊褲頭,不斷以供款儲蓄,對於定力不夠的年青人,供樓肯定比定期供股有效得多。

有月入約三萬的年青人決定置業,問我有何注意。除了考慮需要、風險及負擔能力這些老話之外,重點往往是何處落腳。從投資角度來看,以自己的實戰經驗,港島樓一定優於九龍及新界。能力所及的話,我會建議在港島東買樓,但因為樓價較貴,能負擔的單位必然較細,地方夠用當然自住,不然就將單位租出,租金足可供樓,而再選擇西鐵或東鐵沿線租住面積較大的單位,除了有更多選擇、較大空間及更新設施外,只要位於鐵路沿線,往返港島上班亦十分方便。


PS:利益申報:波蘿游持有多過一個物業,無一位處港島東。








2009年10月15日 星期四

地產一二事

眼見自己個臨海豪宅盤去貨甚慢,發展商大老板王總急召張經理,商討應付方法。

「亞張,DLS,你攪乜鬼,而家個市咁好,點解我地個盤去貨咁慢?」

「老細,我已經日捽夜捽D代理亞頭,叫佢地D伙記拚命,我地個盤郁下都幾千萬,D客梗係要諗耐D,去貨自然慢D?」張經理口窒窒回應。

「我唔理呀,你同我死掂佢,放長D交吉期,搵D炒家幫手搭棚,記得叫D supplier一人包一件,仲有班大陸友,我之前俾咁多生意佢地,而家要佢地幫手,5%首期,成年半成交期,個市一升就轉手,唔駛上身。再唔係記得搵地產李幫手,佢地隔離都賣緊另外個盤,大家jig 高個價,互買幾件高價野,總之要創新高,呢D唔駛我教呀?」

「老細,知道,知道,已經做緊,我約晒D 地板,冷氣,電器,雲石supplier,如果邊個晤幫手,個盤第二朝唔駛旨意做我地生意。」

。。。。



以本港地產商之實力,要mark 高幾件億元單位造勢,根本就易如反掌。豪宅炒家亦唔係lu lu,一於睬佢都傻,靜觀其變,兩手準備。即使有五萬、七萬蚊一呎之新盤「成交」,現貨豪宅價還是不動如山,仍未全面突破去年高位。

中下價樓盤步伐更慢,只算是矮仔上樓梯。德福花園五千七呎價是新高嗎?只與去年高位相若,同一單位,比起九七價仍低了二十幾%。

醫生加律師,斷估月薪都有八萬,一般可以供得起六百到八百萬樓,咁都話買唔起樓,真係叫人O咀。枉費我多年交稅,供書教學資助佢地讀大學。反而煲呔叻番次,對樓市產業都有D識見,知道真正高低。