強拍博弈

上星期瀏覽中原地產網頁，發現西半山成交中， 47年樓齡的美麗臺成交總數竟然獨佔鰲頭，呎價平均萬六元，比起西半山樓王雍景臺的萬一元還要高很多，細看更發現很多單位差不多同日成交，數字非比尋常。自己孤陋寡聞，對美麗臺沒有認識，初時還以為是中原電腦故障，才出現這些異常數字。數天後才閱報得悉，原來美麗臺有巨大重建潛力，數字乃集體收購所致，有部份未趕及尾班車的小業主，更抱怨政府將強制拍賣成數由九成降至八成，令發展商提早集齊足夠單位，以致終止購買合約，自己錯過了高價收購，最終價值將由強拍決定。

參考同區二十年樓齡樓宇，呎價平均九千元，何解47年的美麗臺，竟然以平均萬六元賣出，原因是重建之時，地積比率可以倍增，發展商亦因此願意以市價的雙倍收購單位。翻查美麗臺幾年來的歷史，可以說是風起雲湧，原來小業主幾年前已自知重建潛力，所以多次向發展商招標，務求以最高價將整幢大廈出售，可惜始終未能「到價」。另一方面，收購公司亦採取逐個擊破的策略，對個別小業主游說，並成功累積收購數目。

以美麗臺平均千呎單位，市值全部千幾萬，小業主自非泛泛之輩，加上經過多年反覆招標，及與收購公司多次角力，大家應該明白強拍的運作，就是越遲出售，叫價就越高，但必須在夠數之前出售，否則就打回原型，遊戲有點像音樂椅一樣，風險越高，回報可以最大，亦可以打回原形。而且政府建議八成強拍已有兩年，小業主及收購商都應有準備，調整適合自己的策略，適當考慮回報風險。如今因為最初叫價過高，而最終未被收購，而落到強拍田地，理應心知肚明，尊重遊戲規則，而非輸打贏要。

很多人以為發展商收購小業主的八成單位，是兩者之間的利益之爭，但我認為最大的競爭，反而是小業主互相競爭，大家都希望自己是最後一群被收購的，以最高價出售。其中的博弈就是「囚徒抉擇」，小業主希望以集體招標，合力製造最高售價，但發展商就故意離間小業主，個別談判以求逐個擊破，小業主因為互相爭逐利益，難免鉤心鬥角，爾虞我詐，甚至製造虛假訊息，以爭取最大利益。

強拍的最大問題，是難以保障餘下小業主的利益，特別是那些為了感情因素，而未有將單位直接出售的一群。我認為要優化制度，地政署要訂立合理的拍賣底價。現時單以附近同類單位市值訂價，未能反應重建價值，如果能同時以過去一兩年的收購價的八折為參考，再與市價相比，以價高者為拍賣底價，對發展商的額外支出十分輕微，但就能對餘下小業主的產權有較合理保障。