何解買新樓

自從九七金融風暴，發展商銷售一手樓宇方法，出現了結構性變化。變化不單是外表及實用方面，其實樓房縮水，最少有三幾十年歷史，實用率方面大概從七八十年代的90%，到九十年代的80%，到近幾年的70+%，好多時業主都手中有數，樓宇價格亦從中反映。

我指的變化主要是從價格考慮，九十年代發展商首輪普遍以低價速銷，然後分批加價，買家要同時要考慮三四張價單。如果樓盤受歡迎的話，首尾價單呎價可以有10% - 20%差異，買家可以在半天的銷售時間，喜見單位的「名義」價格獲此升幅。其時銷售主要較廣告推動，無需地產經紀參與，半天賣出過千單位，情況非常普遍。

但自從SARS以後，發展商就非常依賴地產經紀，每有大型樓盤展銷，都見經紀血肉長城，將附近擠得水泄不通。而發展商定價都先高後低，特別以優質高價單位先行，以高價成交定下較高指標，提供空間下調。過程中全靠地產經紀三寸不爛之舌，游說買家下海。因為會計制度轉變，發展商可藉物業估值獲利，無需單靠售樓受益，急於出貨意欲下降，一手銷情比以前溫和得多。

自己九十年代幾次入市，都因為發展商以低價開售，買入的全是一手新樓。但SARS以下，縱然都有入市，但全為樓齡較新的二手樓，已經沒有涉足一手新盤。不單因為懼怕一手地產經紀的熱情，或因為實用率持續下跌，而這些都是可以克服的。主因是時代轉變，一手價格已不可同日而語。

我從中原地產網頁，翻查近幾年出售的大型新盤，找出過去三個月成功賣樓的一手業主，記錄期間單位的升幅，再比較同期中原地產指數升幅，亦即與大市升幅比較。選擇樓盤分佈港九新界，事前完全未有任何篩選，全部都是大型新盤，因為有足夠成交作為分析。

如圖所示，衣不如新，樓不如舊，實在不用多言。


PS： 查察當中，其實發現有一較新樓盤能打破宿命，圖中未有列出，炒家自知樓歸何處。