地產寶藥黨

九十年代之時，波蘿游在本地公司打工，認識一位之前在微軟任職的同事。當時互聯網還未普及，微軟正值如日中天，自己奇怪問他何解要離開微軟，加入這所本地公司。豈料他拿起一本以首富為封面的雜誌，訴說微軟沒有甚麼了不起，能加盟首富的旗艦公司，才是他最大的心願。可想而知，以首富牽頭的地產商，在當時社會的地位。但時移世易，今天的地產商形象已經一落千丈，變成過街老鼠。

剛巧自己當時首次置業，衡量價錢及各項因素，亦選擇了首富當時的主打新盤。以一個宅男的標準，樓書實在是美侖美奐，以藍天碧海為主題，二十分鐘可達中環（塞車可能要一小時）。因為能力所限，只能選擇內園景的小單位，自然留意樓書裏面的園景圖畫，最有趣的是圖畫下面，竟有一小行字，稱此為「畫家筆下的印象」。自己雖然是首次置業，亦明白樓書畢竟是廣告，自然有人工美化，與現實難免要打折。為了印證其中差異，自然不辭勞苦，親身到現場地盤考察。

至於當時的示範單位，已經用上了小型傢俬，牆身貼上大牌鏡片，以增加空間感。此等銷售手法，廿年來都沒有多大改變，只是近年樓價一升再升，以至民情洶湧，政府被迫要橫加指引。至於實用面積方法，除了九十前還找到八九成之外，九十後幾乎清一色是不足八成，近年更只有七成多。港島明星樓盤如太古城、賽西湖及嘉雲臺等，三十年來升幅一直領先，九成的實用率，自然是主要原因之一。實用成數在樓書一目了然，買家應該心中有數，不足的成數亦會在價錢上反映。

對於近幾年的「發水樓」一詞，其實幾十年來一直有之，根本不是甚麼稀奇現像，能夠花得起幾百萬上樓的買家，相信絕大部份都有足夠智慧，了解個中境況。
至於偶然有買家感到貨不對「心」，就大概好似寶藥黨一樣，橋唔怕舊，最緊要受。儘管政府一直苦口婆心，寶藥黨每年都仍有斬獲，就好像精美樓書及豪裝示範單位，同樣亦可以叫年青才俊中招。

我以為現今一手樓銷售最大問題，不在於示範單位或實用成數，買家只要稍為留意，些等招數自然不攻自破。最大問題是價單不全。即使政府要求發展商數天前提供50%單位價錢，但餘下的50%就仍然是未知數，任由發展商即場向個別買家出價，令買家處於下風。加上銷售經常刻意通宵進行，多人共處一室，空氣不足及精神不佳之下，買家自然容易出錯。發展商及經紀方面就人多勢眾，以逸待勞，佔盡敵明我暗之優勢，自然容易得手。此亦解釋何以近年一手樓價明明較二手偏高，但依然有不錯銷情。但最終遠遜於大市升幅，而那20-30%損失的升幅，亦正是買家之最痛。