2011年4月24日 星期日

地產霸權有幾好

地產商近年銷樓時奇招百出,惹來不少爭議,而『地產霸權』一詞亦應運而生。而自己作為有樓自住及收租一族,不時被社運及文化界人仕,列為『地產霸權』的共犯,一起蠶食無產階級,令聽者啼笑皆非。他們每見到地產商大賣發水樓,就認為地產行業發過豬頭,每見到他們年賺百億,就好似要跟他們共產似的。其實只要稍有常識,就知道地產公司資產數以千億,百億利潤只能算是合理水平。

究竟『地產霸權』真正有幾發,一般人只憑主觀感覺,以發水樓及百億利潤評價,實在只是眼光短淺,眼中只見樹木,未見森林。要了解公司究竟有幾賺錢,當然要分析過去利潤,但近年地產行業因為年年重新估值,令利潤頗為波動,而觀察長期的股價升幅,更為有效估算公司利潤。不竟藍籌公司透明度高,通過千百機構投資者的智慧,長期股價升漲,最能反映公司過去及潛在利潤。

為了避免股價的短期波幅影響,我以公司五十週移動平均線,與公司十年前的五十週移動平均值比較,在加上過去十年派息,得出以下十年來股值增幅:

匯豐銀行: 12%
長江實業: 46%
恒基地產: 60%
恒生指數(大市指標): 76%
新鴻基地產: 100%
中華電力: 148%
中華煤氣: 171%
中國石油: 557%

以上數字恐怕令到反對『地產霸權』人仕十分失望,原來大家以為年年賺大錢的超人及四叔,竟然落後大市,『地產霸權』的利潤竟然輸給『電力霸權』、『煤氣霸權』及『燃油霸權』。在香港生活可以無需置業,避免『地產霸權』剝削,但就一定要用電及各式燃油,反對這些電霸、氣霸等,似乎比反對『地產霸權』更有意思。

人在面對困難之時,往往有兩種取態:有的會為成功找理由,有的會為失敗找借口。千錯萬錯,不是我錯,『地產霸權』就變成失敗者的最佳借口了。正如我在最低工資(下)一文分析,租金只佔大家樂總支出的12%,反之人工則佔逾30%。因為個別鋪位租金或有偏差,大家樂的過百鋪位,正能反映一般食店支出比重的常模,亦打破租金為食店最大支出的傳統繆誤。在各式訪問中,高昂租金總是失敗食店的最佳理由,而『經營不善』則重來不是檢討之列。












5 則留言:

C.M. 提到...

>>『經營不善』則重來不是檢討之列

甚是。

要outcompete market,而market 包括成本,不單眼前的所謂對手。

石先生 提到...

很好的數據,大家可以看多一點東西,只是我想大家最唔開心地產商除左因為一啲陰招賣樓外,買樓的成本又真係最大,更大的是好多香港人視買樓、炒樓為人生發達的機會,當大家發現自已無機會利用買樓發達,又影響埋風氣、面子的時候,就會發洩出來,指責呢樣唔好,要佢減價,更大問題係當你無樓時,你想佢跌價,但你買左時,又想佢升值,加上政府又唔起居屋或採用新加坡的袓屋制,令人覺得地產商好差,如果你問我,我覺得最差係地產代理,因為佢地為左自已個份佣,利用市場訊息不流通,鼔勵人地炒樓、加租,是真正的兇手。

波蘿游 提到...

「求不得」苦也

盧文彬 提到...

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