居屋知多D (一)

對於居屋的社會功能及影響，社會上存在著不少爭議。波蘿游曾在二手市場購入居屋給家人居住，對於居屋話題，亦有一些觀點。

投資價值
一般人都認為居屋的投資價值不及私樓，事實是否如此呢？投資價值自然是以私樓作參考，比較兩者同期的升幅，還要考慮流通量，以方便出入貨。以自己07及08年購入的兩個市區二手居屋單位為例，價格分別上升了50%及20%（對於自住而言只是紙上富貴），與同期大市相約，甚至比附近的大型私樓稍佳。我亦有研究其他居屋屋苑的二手造價，期間都有不錯的升幅，絕對不差於同區私樓。

我認為原因是政府停建居屋多時，而發展商過去十年又以出售高價大單位為主，僅以三四千元的二手居屋呎價，要在市區購買三十年樓齡以下的私樓，選擇十分有限。加上居屋主要由大型公司管理，質素及保養自然比一兩棟的同價私樓為佳。

流通量
居屋的交易比率比大型私樓為低，有其獨特原因。居屋一手買家都以中等入息已婚家庭為主，估計已經年約三十，夫婦合計約月入兩萬，並非最高學識及技術的一群，而通常三十歲後，人工亦再難高速增長，就算因本身樓價上漲可以支付換樓首期，但人工增長就未能配合供樓負擔。而且，換樓一般都希望增加呎數，同區私樓呎價本以高於二手居屋，再加上呎數增加，換樓門檻幾近倍升，最終只能長期持有自住，整體成交比率自然偏低。

但這並非代表二手居屋流通量低，情況好似不少股票，都由大股東大比率持有歸邊，只餘下一部份供市場交易，但投機者一樣可以炒過不亦樂乎，價格亦容易上升。就以不少樓齡接近三十年的居屋為例，因為不少原有單位都已可以自由轉讓，整體成交比率並不遜色於同區私樓。因此，如果是二手市場購入居屋自用或投資，加上有不少同屋苑成交的價格指標，根本不用擔心日後出貨困難。

所以，如果未能負擔同區私樓，二手居屋絕對是不錯選擇。大型地產經紀因為居屋買賣繁複而利潤較低，對於該類交易都不太熱衷，而自己的兩個居屋單位起由同區的小型經紀，擊敗大型經紀而撮合交易。加上居屋沒有一手生意，而二手成交比率又低，兩大地產經紀甚少分析居屋買賣，亦自然反對重建居屋，以免減少生意機會。



活化居屋
對於政府濫用活化一詞，實在有點反感，正確來講，應該是促進買賣及租務。首先，除非證明有大量居屋空置，否則就無需促進買賣及租務。鑑於一手業主僅為中等收入人士，再能擁有另一單位的單位的難度極高，除非有真憑實據，我很難相信他們會願意空置單位，放棄每月數千元的機會成本。

政府的活化措施，是容許分期補地價，以方便原有業主賣樓。但市場已有財務公司提供短期臨時貸款，利用買方最終付款償還，程序肯定比政府的活化手續簡便。而且，除非原有業主已經人工大漲，否則就算賣了居屋，亦供不起換入的私樓，活化措施最終能否普及，就可想而知了。


重建居屋
此為深層次問題，待續。