百佳的百般無奈

上週百佳超級市場全線停止主動派發膠袋，轉為鼓勵顧客自願捐兩毫，以索取可分解的環保膠袋。此計劃一出，即刻受到不少批評，有的說是綽頭招來，有的擔心公款私用。昨天百佳決定「多一事不如少一事」，以計劃「備受抨擊」為理由，終止有關籌款計劃，變相要幾多膠袋都免費，接下來又是一連串的批評。

老實講，你話今次計劃，百佳有冇綽頭成份，我想總有多少。但有否賺錢成份，肯定百佳諗都唔敢諗。試想，兩毫子，仲要係自願。每次收銀員都要苦口婆心，勸說顧客捐獻，過中收銀員有多難做，有多少要給顧客為難，其父母有否給人問候（恐怕大多數都有此遭遇）。區區兩粒神，要費咁多唇舌，減慢顧客流動，又多數唔肯俾，有些還責備收銀員，變相影響士氣及工作效率，如此計算，莫講話每個膠袋收兩毫，就算收兩蚊都補唔番。

我想百佳的洋人總經理，最初都真心想環保，並且可以支持一下政府要推行的膠袋稅，仲可以有環保宣傳綽頭。百佳肯定預料計劃多少會有上述阻滯，並會帶來輕微經濟損失，但可以建立環保形像，亦決意執行，但如今咁大社會反響，經濟及商譽損失，遠超洋人的價值觀可以預算的範圍。

對於偶一光顧百佳的顧客，兩毫子算甚麼。如果你幾乎天天光顧，為何又唔自備購物袋呢，反正習以為常，常備購物袋又有幾唔方便呢？只能哀嘆「部份」香港人（唔知有幾多），口講環保就容易，稍為身體力行都No Way。好似每日返工，總見到一些有公事包或背包的上班一族，買報紙時還是要用膠袋，在下實在無法理解。正因如此，百佳的洋人總經理可能也無法理解，兩粒神，有準備就可以慳番，駛唔駛喊打喊殺，好端端的一個計劃，最後無奈剎停，仲要俾環保團體鬧玩綽頭，做事虎頭蛇尾。

市民如此質素，更促使政府盡速施行膠袋稅。

哀嘆很多法律，都是為了制約無公德之徒而設，最後全民受害。

07樓市雜談 – 下集

要掌握最新樓市數據，可以到中原數據網頁查察最新成交，亦可以Google一下各大報紙的地產要聞，搜尋相關樓盤最新成交。我亦有到各別當炒區域，向代理問價及睇樓。

要比較各類樓盤從年初到現在升幅，大致可分為以下各類：

1． 頂級當炒區： 港島西區，南區及九龍站
a． 其中以港島西區最為火熱，主要地鐵支線消息帶動，個別樓盤如寶翠園已經升了20%-30%，好多業主仲封盤善價而沽
b． 港島南區則為最近香港仔賣地好消息影響，海怡半島的優質單位亦升了超過20%
c． 九龍站一向為炒家樂園，普遍升了超過20%

2． 次級當炒區： 港島東區：太古城，康怡等
追隨港島西步伐，普遍升了10% -20%

3． 起步區： 九龍大型樓盤：麗港城，匯景及黃埔等
普遍升了10%

整個升幅以港島西及九龍西為核心，輻射開去。再分析成交單位數目，之前數月都以每月過萬成交，估計十一月的登記數目，會創九七之後新高，升幅及成交都十分協調，不像是小陽春情況。

再考慮股市情況，因為要等待對港股直通車開通，預料恒指數月內不會急速回落，如果穩守二萬三點以上，便令樓盤準買家有時間賣股套現，作為買樓首期。如果是中長線股民，應該享受了06及07年的港股升幅，股價普遍番了一番，如果有幸長中字股，更可以番了幾番，套現作為買樓或換樓首期。

綜合以上考慮，我自己亦毅然入市，打算用來收租，作中長線投資。


警告：買樓因為牽涉借貸，以三成首期為例，等同以Margin型式買股，可能是閣下一生中最高風險的投資，閣下入市之前，宜再再三思再三思，輸贏與人無尤。

07樓市雜談 –上集

這幾年股市如日中天，討論股市blog亦如雨後春筍，A貨股神俯拾皆是。股市及樓市一向都係港人熱衷投機選擇，但就甚少見有Blog討論香港樓市，深入的分析就更加少見。我相信主因是寫Blog一向是年青人（四十以下）玩意，投機樓市與股票性質不同，股票幾千到幾萬元已有交易，正是豐儉由人，適合年青人參與，而且變化很快，配合互聯網互動特性；但炒樓則最少要二三十萬入場費，比較適合較年長的一。波蘿游作為寫Blog的年長一，加上自己有實戰經驗，正好試填補這個空檔，嘗試分析一下現在香港樓市。

要了解香港現時樓市情況，我認為必須要回顧過去，了解港人對炒樓的態度及模式。以九○年以後作為研究，包括以下樓市急升階段：

1． 91-92年： 呢個可能係樓市最火熱的年代，一年間升了100%，亦孕育了手套黨及飲管黨等炒樓集團，同時press for 政府將九成按揭改為七成的政策，以壓抑炒樓活動
2． 93-94年初：一年間升了50%
3． 96-97年：兩季升了50%
4． 03-04年：一年間回升了50%
5． 07年：整體已升了10-20%

由上面數字可見，除了07年（因為剛剛開始），每次升市都有最少50%的升幅，本港樓市彷彿有一個Momentum effect，每次都要有50%升幅先肯收手。

再參考中原城市領先指數，已從03年谷底的32點回升到現在的60點，現在相等於93年尾的樓價指數，但要重返九七年最高的100點，還有40點（67%）的上升空間。

如果比較93年同現在購買力，我會以公務員人工作為比較，因為可以反映人工增長，同一個Salary point，14年來薪金約升了40%，算是代表中產其間的薪金升幅，但樓價則仍然是14年前的水平。

按揭息率方面，93年時約為P+3%，現在大約是P-3%。根據在下有限記憶，那時按揭息率約為8%+，現在則為4%+，差不多少了4%的負擔。

從上面數據顯示，似乎都非常有利入市。但數據是過去式，只有現實才是活的。為了更了解現時樓市情況，我對近月樓價變化再作研究，並且以準買家身份，實地找agent問價、睇樓及格價，結果如何，下集再談。

101保險投資產品

朋友三年前眼見本地工程項目不斷減少，毅然離開從事十年的工程師行列，投身保險業。近年本地保險業已接近飽和，保險客戶增長放緩，但投資環境理想，中產資產增加，保險公司亦改變策略，出售以保險包裝的基金產品，可選擇一次過付款或每月供款，行內稱為101保險。意即如果閣下遭逢不幸，受益人可以領到已供款的101%，即保險只多付1%，其餘均為原屬你名下的金額，保險只是羊頭，投資基金才是要賣的狗肉。

朋友有工程學位作為根底，自己亦喜歡投資股票及基金，正好趕上銷售財務產品的行業。除了日常銷售外，亦努力進修，報讀財務策劃師CFP課程，希望成為這個「據稱」還可吸納過萬從業員的專業。作為朋友的朋友，我當然亦成為其銷售對象，尤其我對這位敢於求變的年青人，心底裏亦要支持一下。但對於保險產品而言，除了旅行保險以外，我實在無需要附加任何保障，唯一選擇就是以投資為實的101產品。

我兩年前參加了朋友的101計劃，以月供投資型式，可揀選幾十種基金，包含不同區域、行業及風險，並可隨時「免費」轉換。101產品今年初曾引起很多爭議及投訴，亦為週廣泛報導，其中有條款必須供滿全期（12 至 35 年任擇），否則會有重大扣款，個中爭議，主因還是部份經紀誤導，或消費者有誤解所致。

波蘿游作為精明消費者，既然是101產品的先頭部隊，當然熟讀各項細節。並且自行制訂圖表，研究各種回報率及年期下，保險公司實收費用。就以基金按年10%回報率推算，保險公司平均年收2%管理費用，表面上與一般MPF收費相近。但若考慮到101基金公司已收1.5% 至2%，再加上保險公司的2%，那101就幾乎是4%總收費了，比MPF大食得多，亦解釋為何101產品已經超越傳統壽險，變成保險公司的主打。至於「免費」轉換基金，我曾經網上轉換，發覺要幾天時間才辦妥，根本不知採用了那天的售價作為切換，如果保險公司揀選對其最有利的日子食價，客戶根本無所得知。

基於如此高收費及諸多限制，投資策略上我亦要作出配合。首先只是小注怡情，算是多供一份MPF吧，亦選擇最短的十二年為限，減少不必要的束縛。最後還選擇了多類高回報（高風險）的基金，以減低高收費的影響。我主要以各新興市場股票為主，再包括一些商品，但為了分散投資，基金沒有重覆本身已有的港股。

兩年下來，算是策略成功，又或者是運氣使然，扣除所有費用後，回報算是十分滿意。以IRR平均成本法計算，大致與恒指回報相近，當然就不及H股了，但因為與港股是不同區域及行業，算是分散了投資組合的一點風險。

朋友亦有定期幫我檢討投資組合，但我從未接受他的意見，小弟宗旨是：投資一事，還是親力親為，輸贏與人無尤。

但每次檢討，朋友見我回報不俗，除了不斷恭喜之餘，都必鼓勵我加碼再去。但新興市場股票已升了那麼多，正是風險日高，下星期又要與他作年度檢討，到時又要想想理由，推掉朋友的「美意」了。

8號仔 – 迴光反照

週末與中學同學吃飯聚舊，並請來一位中學時的地理亞Sir。亞Sir當年大學畢業，即刻任教我們的會考班，計起來只比我們大了幾年，彼此沒有代溝，談起話來也十分投契，所以同學聚會，都喜歡邀請亞Sir參加，教學相長一番。

話說亞Sir當年任教之時，喜歡要我們堂上做past paper，而每次大家靜心作答之時，亞Sir則在自己桌上做私幫。經常見他拿起間尺畫來畫去，大家最初也不知亞Sir攪甚麼東東，後來聽其他老師輾轉傳話，估計他正在做股市分析，可能製作甚麼平均線之類的分析圖。在那還IBM PC 還未出世之年代，亞Sir已經懂得用人手以技術分析研究股市。至於亞Sir的學生最後成績如何，反正已經成為過去，大家都不太計較，讀書成敗最終還是掌握自己手中。

亞Sir早年已如此入世，學校當然不是他屈就的地方，他教了幾年書就轉到私人市場搵「真銀」。至於他在商界的實質工作，亞Sir講得不多，大家只知道他SARS期間，已被邀請提早退休，那時還只是四十多歲。之後好像也沒有再找工作，亞Sir是謙稱單靠積蓄定期，已夠日常開支。至於亞Sir是否投資有道，提早上岸，還是單靠平常投資回報已經夠用，那就不得而知。每次大家問及亞Sir其投資組合，他總是吞吞吐吐，彷彿有著天大機密似的。他認為有三條私人問題，我們應避免向他人提問，包括：1）性取向，2）投資組合，3）選舉投票給了誰。

既然套不到亞Sir的心儀號碼，大家唯有追問亞Sir大市何時見頂。亞Sir只謂當大多數股票都飛升之後，就是大市乏力回落之際。但同學七嘴八舌，覺得所有藍籌都已經升到亞媽都唔認得，是否已有見頂之兆。亞Sir好整以暇，只吐出「還未」二字。怎麼還未呢，連大笨象及藍燈籠的恒生及黃都已經升了不少，還有那隻漏網之魚。

「全部藍籌都升齊，未必」，亞Sir以智慧眼神橫掃，期望大家的答案。

「呀！還有8號仔未狂升」，終於有同學想起。

「正是，如果你地有多餘錢用唔晒，不防敲冷買入8號仔，等待爆發的一刻，即賺即走，風險相當於去馬場買大冷馬」亞Sir解釋說

「8號仔仲有乜野理由翻身呀？」，有同學可能憶起傷痛，即時提問。

「理由？隨時可以作幾個，例如中資電訊公司收購，反正亞爺喜歡控制香港的電訊基業。就以最近8號仔投得CDMA2000 既3G牌為例，就需要與聯通配合，發揮漫遊功能。咁，國內電訊公司正值重組，然後再加碼入股8號仔，甚至收購二少既股份，都可以成為大升既理由」亞Sir陰陰笑地分析。

多餘錢用唔晒？ 看官有否，輸晒冇得賠呀。