生仔托市

上最期讀畢馬沙兄「樓市見頂未？」一文，指出因為出生率上升，亦令生第二胎的人數增加，隨著家庭成員數目上升，有需要搬往三房單位，推論該類單位一兩年內需求仍然殷切，其樓價還未見頂云云。

馬沙並在意見欄引用統計處數據，佐證出生率上升。我認為出生率上升當然對樓價有利，但影響程度究竟有幾多，才是論證的關鍵。看到馬沙提出的數字，個人認為頗有趣味，亦刺激自己思維，嘗試分析一下。

07年本地夫婦所生嬰兒數目約為43,000，比06年增加了8.4%。為方便計算，我假設未來年增長為10%，即每年約增加了5000嬰兒。此5000個家庭，會有多少意慾及能力，購買三房單位，要考慮以下因素：

1． 家中次名嬰兒
馬沙認為當家庭孩子由一變二，會引發對三房單位的需求。本港平均出生率，每家庭約只生養一名孩子。我並無數據顯示分佈，只簡單假設家庭子女數目為0，1及2的機會率各為三份之一。換言之，當有小孩誕生，其為家中次名小孩的機會是1/4，為數約5000 x 1/4 = 1300。

2． 經濟能力
要搬往三房單位，必須有相當經濟能力，以市區三房單位最平的三百萬起點，估計家庭月入要$25,000以上，才能負擔得起。以本港家庭月入分佈，只佔全港家庭三份之一，即有能力及需求的家庭數目為1300 x 1/3 = 430

3． 購買意慾
有能力及需求，還要看意慾如何。參考本港私人樓宇每年的成交率，即使以07年為例（97後最高），亦不足10%。我假設那430住戶換樓意慾高漲，達到50%之數，最終每年換樓數目為430 x 50% = 215戶

07年的私樓成交為124,000宗，比06年的82,000多了42,000宗，增幅約為51%，亦令07年樓價升了30%。

相對於去年42,000宗的增幅，那215名準備換樓的住戶，會對該年的樓價有多少影響力呢？

我的答案是：微不足道。