居屋知多D (二)

政府一直通過稅收及各類福利，更平均分配社會資源，其中醫療及教育福利雖然龐大，但因為沒有為貧富設限，未有重新分配資源的功能。但房屋資助就以家庭收入設限，其中包括公屋、居屋及貸款等，對象都是中下階層，是重新分配資源的最大力量。


資助金額
要了解各類房屋資助，先要換算為現金價值。以市區500餘呎公屋為例，月租約為二千，同區呎數及質素接近的私樓月租約為六千，即政府一年資助四萬八，作為「終生」福利，若以五十年計算，資助總值現價為$240萬。

市區相若居屋市值約為$200萬，以七成折讓購入，可以看成向政府免息借入$60萬，如果以每年租金4%回報計算，再假設一手業主平均二十五年（冇乜根據的假設）才會補地價換樓，政府資助現值等同$60萬。

因此，每個公屋的資助原來是居屋的幾倍，有人主張增加公屋而減少（或停建）居屋時，相信未有考慮兩者在金額上的分別。



居屋重建
過去三十年中，有超過三十萬個居屋單位建成，不僅為中層人仕提供居所選擇，亦為部份家庭提供台階，升級為私樓業主，進一步改善生活。根據以往經驗，居屋對私樓價格影響輕微，但就為中層家庭提供上流的台階，最終亦無帶動私樓價格。加上近年土地供應短缺，令樓價急步上升，而發展商又以興建高利潤的大單位為主，小型上車盤變得十分缺市，令二手居屋價錢拾級而上，甚至有超越同區私樓的情況。因此，我認為適量復建居屋，有助調節市場供應失衡。但選址應避免豪宅及海景地區，讓土地以更高價售予發展商，為社會賺取最大利益。

但是，居屋作為房屋資助的方法之一，亦有其局限性。首先，必須要成為業主才能受惠，就對租樓中產不公。因為受惠名額有限，以致經常超額認購，最終要靠抽籤，以運氣決定受惠者的不公現象。而且，居屋的入息限制是一刀切的決定，舉例月入二萬六的就有機受惠，而月入二萬七以上的就一無所有，對邊緣家庭不利。除了出售居屋以外，我還建議其他資助中產住屋的方法。




出租居屋
除了出售居屋，田北辰提議的流轉公屋本質是一個不錯的構思，只是自由黨反對居屋在前，而其議亦稍為複雜及太多條件，對於只懂簡單化地贊成或反對復建居屋的港人，根本聽不進耳。

我建議較為簡單的做法，是政府出租部份新建居屋單位，但只收取公屋租金，以五至十年為限，入息較低家庭可獲較長優惠，期滿可以搬出或改付市值租金。優惠對象為月入二萬至四萬家庭，令部份不符資格購買居屋的家庭受惠，改善一刀切的缺點。估計每個家庭的總資助額由$30至$60萬，為中上層家庭提供更多選擇。租樓資助理論上亦可用租金券代行，但就很容易引致濫用及欺詐行為，還是以政府慣用的做法可靠及減少爭議。

對於興建出租居屋的額外支出，政府或房委會又能否應付呢？現時房委會有二十五萬個已售居屋單位未補地價，以平均百五萬元及四成計算，金額約為千五億元，是一個非常巨大的內涵價值。以過去兩年為例，房委會每年都有十多億元的補地價收入，隨著樓價上升及更多居屋可以轉售，這項收入將繼續上升，相信可以補貼出租居屋的額外支出。


置業貸款
供樓有若股票炒Margin，任何銀行以外的貸款，都是糖衣毒藥，情況等於借錢去炒Margin，盲人騎瞎馬，政府請別為之。


長遠房屋政策
政客及評論員經常要求政府提出長遠房屋政策，但對於任何計劃數字（如八萬五等）又嗤之以鼻。要提交一個沒有數字的長遠策略，難矣。